رونق بی‌سابقۀ خرید و فروش آپارتمان‌های قدیمی در تهران

با این که در دو سال گذشته قیمت مسکن در رکود تورمی بوده و به اندازۀ سایر بازارها رشد قیمتی و تورمی نداشته است; اما از ابتدای سال 1401 شاهد شیب آرام افزایش قیمت‌ها در این بازار نیز بودیم. یکی از اولین و مهم‌ترین تبعات افزایش قیمت مسکن; کم شدن قدرت خرید مردم است. اما از آنجا که مسکن جزو نیازهای ضروری هر خانواده‌ای است; افرادی که پولی برای خرید یک آپارتمان متوسط کنار گذاشته بودند; در نتیجۀ افزایش قیمت‌ها مجبور به تغییر گزینه‌ها و موقعیت خود و رفتن به سراغ معامله و خرید و فروش آپارتمان‌های قدیمی شدند. بنابراین آن‌ها می‌توانستند هم ارزش پولشان را تا حدودی حفظ کنند و هم حالا که موفق به خرید آپارتمان‌های نوساز نشده بودند; با خرید آپارتمان‌های قدیمی و کهنه خودشان را صاحبخانه کنند.

در این میان بازار خرید آپارتمان‌های قدیمی با اهداف سرمایه‌گذاری هم زیاد شده است. دلالان و سرمایه‌گذاران از آنجا که می‌بینند بازار معامله در بازار این خانه‌ها داغ‌تر است; آپارتمان‌های قدیمی را به قیمت پایین‌تر خریده، دستی به سر و روی آن‌ها کشیده و بعد از بازسازی; همان آپارتمان را با قیمت بالاتری می‌فروشند.

بنابراین با این که از نیمۀ دوم امسال بازار معاملات مسکن و آپارتمان‌های نوساز کساد است، اما همین مسئله به فرصتی برای مالکان آپارتمان‌های قدیمی تبدیل شده تا املاکی را که در شرایط عادی سخت‌تر به فروش می‌رسید; در حال حاضر در بازاری داغ و با قیمت‌های عجیب و غریب به فروش برسانند.

فهرست سر تیتر مطالب در مقالۀ: رونق بی‌سابقۀ خرید و فروش آپارتمان‌های قدیمی در تهران

رونق خرید و فروش آپارتمان‌های قدیمی تهران در سال 1401

ایسنا، 24 شهریور 1401

حجم معاملات واحدهای بالای ۲۰ سال از بازار مسکن شهر تهران نسبت به سال گذشته تقریبا دو برابر شده است. یک کارشناس، رشد قیمت مسکن; افت توان خرید متقاضیان و شکاف قیمتی بین خانه‌های قدیمی با واحدهای کلیدنخورده را از مهم‌ترین عوامل این مسئله می‌داند.

به گزارش ایسنا; مردادماه سال گذشته آپارتمان‌های با عمر بنای بالای ۲۰ سال ۱۱.۷ درصد از معاملات شهر تهران را به خود اختصاص می‌دادند. اما در مرداد امسال این رقم به ۲۱.۲ درصد رسیده است. در مقابل، سهم واحدهای نوساز از معاملات کاهش یافته است. آپارتمان‌های کمتر از ۵ سال ساخت، مرداد پارسال ۳۳.۲ درصد از قراردادهای خرید و فروش را شامل می‌شدند; که مرداد سال جاری سهم آن‌ها به ۲۸.۹ درصد رسید.

اگرچه معاملات مسکن شهر تهران در مرداد سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۲ درصد افزایش یافته; اما آمار و ارقام توضیح می‌دهد که رشد خرید و فروش واحدهای کمتر از ۵ سال فقط ۲۳ درصد بوده است. در مقابل آپارتمان‌های بالای ۵ سال با رشد ۵۱ درصد در خرید و فروش نسبت به سال گذشته مواجه شدند.

منطقه ۱۰ شامل محله‌هایی همچون جیحون، نواب، دامپزشکی; جی، سلبیل و کارون را می‌توان کانون عرضۀ واحدهای کوچک متراژ و قدیمی متناسب با توان اقشار متوسط و پایین دانست.

علت رشد قیمت آپارتمان‌های قدیمی و تعداد معاملات آن‌ها

سعید لطفی ـ‌ کارشناس بازار مسکن درخصوص علت رشد فروش آپارتمان‌های قدیمی به ایسنا می‌گوید: در حال حاضر خانه‌های با عمر بنای بالای ۵ سال ۷۱ درصد خرید و فروش‌ها در بازار مسکن شهر تهران را تشکیل می‌دهند. این سهم در سال گذشته ۶۶.۸ درصد و دو سال قبل ۶۱ درصد بود. همچنین سال ۱۳۹۲ واحدهای بالای ۵ سال تنها ۴۱ درصد معاملات را به خود اختصاص می‌دادند.

وی افزود: عوامل مختلفی در گرم شدن بازار خرید و فروش واحدهای با قدمت بنای  بیش از ۵ سال مؤثر است که از جمله آن‌ها می‌توان به فاصلۀ قیمتی این آپارتمان‌ها با واحدهای کلیدنخورده; رشد شدید قیمت مسکن، کاهش توان متقاضیان; ارائه نشدن تسهیلات بانکی و نبود ابزارهای مالی و حمایتی از طرف تقاضا اشاره کرد.

رشد پایین‌تر از تورم در بازار مسکن

لطفی با اشاره به رشد پایین‌تر از تورم عمومی در بازار مسکن شهر تهران می‌گوید: تورم نهاده‌های ساختمانی حدود دو برابر رشد قیمت‌ها در بازار مسکن است. این مسئله چشم‌انداز تورمی را القا می‌کند که بر روی قیمت واحدهای کلیدنخوردۀ موجود اثر می‌گذارد. در واقع طرف عرضه با این استدلال که در آینده باید هزینۀ بیشتری برای تولید مسکن اختصاص دهد; بخشی از تورم آینده را در واحدهای نوساز فعلی لحاظ می‌کند.

این کارشناس تصریح کرد:‌ انتظارات تورمی به ایجاد شکاف قیمتی بین واحدهای نوساز و قدیمی منجر می‌شود. البته قیمت واحدهای قدیمی هم درجا نمی‌زند; چرا که بخشی از تقاضای مؤثر به دلیل کاهش توان به سمت خانه‌های قدیمی می‌رود و این فشار تقاضا باعث افزایش قیمت آن‌ها می‌شود. با این حال آپارتمان‌های با قدمت بیش از پنج سال همخوانی بیشتری با استطاعت خانوارهای متوسط و پایین دارد.

لطفی یادآور شد: متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۲.۷ میلیون تومان رسیده; که افزایش ۳۸ درصدی را نسبت به مرداد سال گذشته به ثبت رساند. ۲۹ درصد از این تورم طی شش ماه گذشته رخ داده است. این نشان می‌دهد سال گذشته بازار ثبات بیشتری داشته است و هرچه تورم افزایش پیدا کند; طبیعتاً بخش بیشتری از متقاضیان مؤثر به سمت واحدهای قدیمی; محله‌های کم‌برخوردارتر و جنوبی سوق می‌یابند.

تجارت نیوز، 26 شهریور 1401

به گزارش تجارت‌نیوز، قیمت بسیار پایین قدیمی‌سازها در بازار و همچنین پرداخت وام‌های مختلف باعث شده بسیاری از معاملات حول این خانه‌ها بچرخد.

بازار مسکن طی سال‌های اخیر رفتارهای عجیبی از خود نشان می‌دهد که این خود باعث شده نتوان چشم‌انداز بلند مدتی برای آن متصور شد. کاهش بی‌سابقۀ قیمت قدیمی‌سازها در بازار; رفتار معامله‌گران را تغییر داده و بسیاری از خریداران خانه اولی را هم به این سمت سوق داده است.

دلایل افزایش مشتری خانه‌های قدیمی

این روزها معاملات خانه‌های نوساز در بازار مسکن به رکود رفته است، اما در مقابل بسیاری از خریداران به دنبال خانه‌های قدیمی هستند; تا چند سال در آن سکونت داشته باشند و یا اینکه خود در خانۀ دیگری ساکن شوند; و بعد از مدتی ساخت و ساز این خانه قدیمی را آغاز کنند. حال باید دید که این تغییر روند خریداران به چه علت بوده است.

• در نگاه اول قیمت مناسب و متراژ به نسبت بالا انگیزۀ خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاری را برای خرید این خانه‌ها بیشتر می‌کند.
• از سوی دیگر بانک‌ها تن به پرداخت وام خرید خانه نمی‌دهند; و به بهانه‌های مختلف از پرداخت وام مسکن شانه خالی می‌کنند. اما بسیاری از بانک‌ها مکلف به پرداخت وام نوسازی مسکن هستند.
• ساخت و ساز اصولی را می‌توان یکی دیگر از دلایل افزایش خرید خانه‌های کلنگی عنوان کرد. بسیاری از خانه‌های نوساز نقشۀ مناسب و قابل سکونت ندارند. همچنین استفاده از متریال ساختمانی نامناسب خود در کور شدن ذوق خریدار خانه‌های نوساز بی‌تأثیر نیست.
• دست نگه‌داشتن برای معامله خانه‌های نوساز که چندماهی است گریبانگیر بازار مسکن شده را می‌توان در زمره دیگر دلایل کوچ خریداران به سمت خانه‌های کلنگی عنوان کرد. بنا به گزارش میدانی تجارت‌نیوز; این روزها فروش خانه‌های نوساز به امید گرانی دوباره مسکن در رکود کامل به سر می‌برد. تا جایی که بسیاری از خریداران حتی حاضر نیستند از ملکشان بازدید شود.
• افزایش حاشیه سود خرید خانه‌های قدیمی یکی دیگر از مهم‌ترین دلایل اقبال بلند این خانه‌ها است. به عبارت بهتر ساخت و ساز خانه‌های قدیمی در شرایط موجود و فروش برخی از واحدهای آن می‌تواند حاشیه سود به نسبت بالایی را به همراه داشته باشد. تا جایی که در شرایط موجود برخی از خریداران مصرفی به صورت اشتراکی این خانه‌ها را خریداری; بازسازی و یا از نو می‌سازند.

دنیای اقتصاد، 23 اسفند 1401

به گزارش دنیای‌اقتصاد، هر چند التهاب ارزی به سرعت روی قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در بازار اثر گذاشت و موجب افزایش چشمگیر سطح قیمت اعلامی فروشنده‌‌‌ها شد; اما با کاهش این التهاب و عقب‌‌‌نشینی نرخ دلار اکنون دیگر تب و تابی برای خرید فوری ملک در بازار مسکن وجود ندارد. در نتیجه اقبالی به قیمت‌های پرت و حباب‌‌‌آلود اعلامی از سوی برخی فروشنده‌‌‌ها به‌ویژه در بازار واحدهای نوساز صورت نمی‌گیرد.

حباب قیمت در بازار آپارتمان‌‌‌های نوساز به مراتب بزرگ‌تر از سایر گروه‌‌‌های سنی است، چراکه پیش از نوسان قیمتی اخیر هم این بازار از بابت کمبود فایل دچار حباب بود و اکنون بر ابعاد این حباب افزوده شده است. به این ترتیب تندترین قیمت‌ها مربوط به آپارتمان‌‌‌های نوساز یا یکی دو ساله است که اقبال به خرید آنها نیز حداقلی است.

این وضعیت سبب شده مالکان واحدهای قدیمی با سن بنای بیش از ۱۵ و اغلب بیش از ۲۰ سال ساخت فرصت را برای عرضه آپارتمان‌‌‌های خود مناسب ارزیابی کنند. به این ترتیب اکنون غلبه عرضه در بازار مسکن شهر تهران با قدیمی‌‌‌سازها بوده و تعداد فایل‌‌‌های فروش از سایر گروه‌‌‌های سنی به مراتب کمتر است. اما در اینکه متقاضیان خرید ملک به معامله واحدهای کهنه‌‌‌ساز اقبال نشان دهند نیز جای تردید وجود دارد; و بعید است دمای معاملات در این بازار به طور محسوس افزایش پیدا کند.

خرید و فروش آپارتمان‌های قدیمی : جمع‌بندی و نتیجه گیری

شیب افزایش قیمت مسکن، خصوصاً در بازار آپارتمان‌ها و واحدهای نوساز; امسال زیاد بود و به همین دلیل بسیاری از خریداران مصرفی و سرمایه‌گذار به سراغ خرید آپارتمان‌های قدیمی و حتی کلنگی رفتند. در هفته‌های پایانی سال 1402 و بعد از افت التهاب‌ها و نوسان‌های بازار ارز; متقاضیان خرید واحدهای نوساز هم کم شده‌اند و در عوض به سراغ بازار خرید و فروش آپارتمان‌های قدیمی می‌روند.

پیش‌بینی می‌شود که با روند افزایش تورم و افزایش احتمالی قیمت ارز; در سال آینده نیز شاهد همین روند باشیم. چنین وضعیتی به سود مالکان آپارتمان‌های قدیمی و کلنگی و به ضرر انبوه‌سازان بازار مسکن است. چرا که در شرایط کمبود تقاضا برای واحدهای کلیدنخورده، میزان ساخت و ساز کمتر و کمتر شده و التهاب جدیدی در بازار آپارتمان‌های نوساز ایجاد خواهد شد.