اگر درگیر کارهایی مثل ساخت و ساز یا خرید و فروش خانه بوده باشید، حتماً اسم کمیسیون ماده 100 شهرداری را شنیدهاید. این کمیسیون به طور کلی به مشکلات ناشی از تخلفات ساختمانی رسیدگی میکند. بنابراین اگر در هنگام ساخت و ساز یک ملک تخلفی صورت گرفته باشد، در زمان ساخت و ساز و یا خرید و فروش خانه و گرفتن استعلام از شهرداری، پروندۀ شما به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده خواهد شد.
این کمیسیون یکی از مهمترین قوانینی است که در شهرداریها وجود دارد. هدف اصلی از تأسیس کمیسیون ماده 100 نیز کنترل و پیشگیری از انجام تخلفات مختلف در ساختمانسازی و برخورد با متخلفان و جریمه کردن آنهاست.
در این مقاله قصد داریم با کمیسیون ماده 100 شهرداری و ضوابط مربوط به آن بیشتر آشنا شویم. در ادامه نیز به سؤالات پرتکراری که در این زمینه مطرح میشود پاسخ خواهیم داد.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست و شامل چه تخلفاتی میشود؟
کمسیون ماده 100 شهرداری چیست؟
این کمیسیون و قوانین مربوط به آن در سال 1334 ایجاد شدهاند. این کمیسیون یکی از مراجع تخصصی خارج از دادگستریهاست که شخصیت حقوقی مستقل از شهرداریها نیز دارد. اما محل آن در ادارات شهرداری واقع است.
اگر سازنده یا صاحب ملکی در زمان ساختوساز مرتکب خلافی بشود، شهرداری به هیچ وجه نمیتواند ساختمان را تخریب کند یا از سازنده جریمه بگیرد. در چنین مواردی تنها اختیاری که شهرداریها دارند این است که مانع از ادامۀ عملیات ساخت و ساز بشوند. اما همزمان نیز باید پرونده و خلافی آن را به کمیسیون ماده 100 ارجاع دهند. این کمیسیون بعد از بررسی جوانب مختلف، تصمیم میگیرد که با فرد یا افراد متخلف چه برخوردی شود.
در کمیسیون ماده 100 به چه تخلفهایی رسیدگی می شود؟
از جمله تخلفهایی که در این کمیسیون مورد بررسی قرار میگیرند عبارتند از:
- احداث ساختمان بدون دریافت مجوز (پروانه) و یا احداث بنا مازاد بر مقدار مجاز ذکر شده در پروانه
- تجاوز ساختمان به معابر شهری
- احداث نکردن پارکینگ برای ساختمان یا غیر قابل استفاده بودن آن
- تغییرات کاربری غیر مجاز
- عدم استحکام بنا
- عدم رعایت ضوابط فنی، شهرسازی و بهداشتی در زمان احداث ساختمان
- تخلفهای مربوط بهمهندس ناظر
- تفکیک کردن اعیانیهای تجاری بدون مجوز و یا مغایر با ضوابط
- تبدیل استفاده کردن از باغ با قطع کردن درختان
- تبدیل کاربری پارکینگ به مسکونی یا تجاری
- ساخت و ساز در مناطق ممنوعه
- ساخت و ساز در زمینهایی که کاربری آنها مشخص نشده است.
- قطعهبندی یا تفکیک زمینها بدون اخذ مجوزهای مربوطه
- ساخت و ساز مطابق نقشه اما در ملک و ضلع دیگر
- عدم رعایت عقب نشینی از بر اصلاحی خیابانها و معابر
- رعایت نشدن موارد ایمنی در ساختمان
- داشتن تراکمهای اضافی و بدون مجاوز (اضافه بنا)
افرادی که به هر دلیلی مرتکب یک یا چند مورد از این تخلفها شده باشند، به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع خواهند شد.
| بیشتر بخوانید: همه نکاتی که باید دربارۀ برگه استحکام بنا بدانید. |
رایجترین تخلفات در زمان ساختمانسازی چیست؟
در بخش قبلی به تمام تخلفهایی که در کمیسیون ماده 100 بررسی میشوند اشاره شد. اما از این میان بعضی از این تخلفها پرتکرارتر و رایج هستند که در ادامه بررسی میشوند.
ساخت و ساز بدون دریافت پروانه (مجوز)
صاحبان خانه و زمین باید پیش از هرگونه اقدام برای ساخت و ساز، از شهرداری پروانه بگیرند. در صورتی که پیش از عملیات ساختمانی پروانه دریافت نشده باشد، پرونده تخلفها به کمیسیون ارجاع داده خواهد شد. رأی کمیسیون هم از پیش معلوم نیست و در مواردی حتی ممکن است رای به تخریب نیز بدهند. اما رایجترین نوع جرایم، جرایم نقدی است.
عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن
اگر مالک بدون در نظر گرفتن نقشه و ضوابط موجود در پروانه پارکینگ دیگری بسازد و یا پارکینگ ساخته شده بنا به دلایل مختلف قابل استفاده نباشد، مرتکب تخلف شده است. در چنین مواردی پروندۀ ساختمان دارای تخلف به کمیسیون ارجاع داده خواه شد.
| بیشتر بخوانید: الزام به اخذ پایان کار ساختمان ها، نکات مهمی که باید بدانیم. |
تجاوز به حدود معابر شهری
ممکن است نوع ساخت یا بازسازی ساختمانی به نحوی باشد که به حریم معابر شهری تجاوز کند. مثلاً ممکن است دیوار ساختمان جلوتر از حد معمول بوده و عرض پیادهرو را کم کرده باشد.
مستحکم نبودن ساختمان
ممکن است در زمان ساخت یا نوسازی، بنای مورد نظر ایمنی و استحکام کافی نداشته باشد. در این صورت پرونده به کمیسون ماده 100 شهرداری ارجاع میشود. رأی نهایی در این پروندهها معمولاً تخریب بنا به صورت کامل خواهد بود.
تغییر کاربری
ممکن است فردی زمینی را که کاربری مسکونیدارد بخرد، اما آنجا را به ساختمانهایی که کاربری تجاری و اداری دارند تبدیل کند. در این صورت نیز سازنده متخلف شناخته میشود و پروندۀ او به کمیسیون ارجاع خواهد شد. معمولاً در این پروندهها ممکن است کل بنا علاوه بر پرداخت جرایم نقدی، به طور کلی تعطیل شود.
| بیشتر بخوانید: تغییر کاربری مسکونی به تجاری، آشنایی با نحوه تبدیل آن |
تخلف مهندسان ناظر ساختمان
وظیفۀ مهندسان ناظر این است که بر روند ساخت بنا نظارت کنند تا هم ایمنی داشته باشد و هم مطابف با مندرجات پروانه ساخته شود. همچنین بعد از اتمام کار نیز باید تأیید کنند که بنای ساخته شده کاملاً با پروانه ساخت مطابقت دارد. به این گواهی تأیید، پایان کار ساختمان نیز گفته میشود. در مواقعی ممکن است مهندس ناظر متوجه تخلفی شده باشد، اما آن را به شهرداری گزارش نکند. در این صورت کمیسیون ماده 100 تخلف مهندس ناظر را به اطلاع سازمان نظام مهندسی خواهد رساند.
اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری چه کسانی هستند؟
اعضای تصمیم گیرنده در این کمیسیون معمولاً عبارتند از:
- نمایندههای وزارت کشور
- نمایندههای دادگستری
- نمایندههایی از شورای اسلامی
- نمایندههای شهرداری
در انتخاب نمایندهای از وزارت کشور برای حضور در جلسات کمیسیون، افراد زیادی تصمیم خواهند گرفت. از جمله قضات دادگستری که وزیر دادگستری آنها را انتخاب میکند و همچنین یکی از اعضای انجمن شوراهای اسلامی.
نکتۀ مهم:
نمایندهای که از طرف شهرداری در جلسات کمیسیون شرکت میکند، حق رأی دادن ندارد. این نمایندهها صرفاً با هدف بیان توضیحات ضروری و مهم دربارۀ پروندهها در جلسات شرکت میکنند.
بررسی روند رسیدگی به پروندهها در کمیسیون ماده 100 شهرداری
کمیسیون ماده 100 دو بخش دارد: کمیسیون بدوی و کمیسیون تجدید نظر. بنابراین پروندۀ تخلفها در ابتدا برای بررسی به کمیسیون بدوی ارسال میشوند. نمایندۀ شهرداری در طی این جلسه توضیحات مورد نیاز را ارائه میکند. همچنین صاحب پرونده تخلف هم متن دفاعیه کتبی خود را میتواند برای این کمیسیون ارسال کند. نظر نهایی این کمیسیون بعد از چند روز به صاحب پرونده اعلام میشود. اما اگر او به رأی صادر شده اعتراضی داشته باشد، براساس بند ب ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری میتواند به رأی صادر شده اعتراض کند.
نکته مهم:
به یاد داشته باشید که شما تنها ظرف 10 روز بعد از اعلام رأی اولیه مهلت دارید به رأی صادر شده اعتراض کنید. اگر در طول این زمان اعتراضی نکرده باشید، رأی صادر شده قطعی خواهد شد و شما ملزم به اجرای آن خواهید بود. اعضای کمیسیون تجدید نظر متفاوت با اعضایی هستند که در کمیسیون بدوی یا اولیه حضور داشتهاند.
نحوۀ اعتراض به رأی صادر شده از سوی کمیسیون ماده 100 شهرداری
شما ده روز بعد از صدور رأی اولیه کمیسیون بدوی فرصت اعتراض به حکم اعلام شده را خواهید داشت. توجه داشته باشید که آرای صادر شده از سوی کمیسیون ماده 100 قطعی هستند. اما شما به عنوان ذی نفع میتوانید به تمام آرای قطعی این کمیسیون در دیوان عدالت اداری اعتراض کنید.
بعد از اعتراض شما، پرونده به صورت مجدد در کمیسیون تجدید نظر بررسی خواهد شد.
| بیشتر بخوانید: سرمایهگذاری در بازار مسکن؛ بررسی انواع، مزایا و معایب |
چگونه میتوانیم اعتراض خود را در دیوان عدالت اداری مطرح کنیم؟
همان طور که اشاره شد، شما میتوانید در صورت معترض بودن به رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری، به دیوان عدالت اداری اعتراض کنید. معترضان میتوانند از شعبۀ رسیدگی پروندۀ خود درخواست کنند که تا زمان رسیدگی به اعتراض در دیوان عدالت اداری، روند رسیدگی به پرونده و صدور رأی را متوقف کنند.
توجه داشته باشید که شهرداریها معمولاً آرای کمیسیون را زودتر از موعد اجرا نمیکنند. چون ممکن است رأی کمیسیون به تخریب یا اعاده مستلزم تخریب باشد، ولی در نهایت رأی کمیسیون تجدید نظر به نفع ذی نفع پرونده صادر بشود. در این صورت اگر شهرداری حکم اولیه را زودتر از موعد اجرا کرده باشد، باید به ذینفع پرونده خسارت پرداخت کند.
تبصرهها و بندهای ماده 100 در قانون شهرداریها
ماده 100 قانون شهرداریها دارای 11 تبصره است. همان طور که میدانید، مالکان زمینها و واحدهای مسکونی و غیر مسکونی دیگری، پیش از عملیات ساخت و ساز، باید پروانه و مجوزهای مورد نیاز را از شهرداری دریافت کنند. یکی از مهمترین وظایف شهرداریها نیز این است که از ادامۀ پروژههای ساختمانی که بدون مجوز در حال انجام هستند جلوگیری کنند. در این زمینه و موارد مربوط به ماده 100 قانون شهرداریها، چند تبصره مهم وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره شده است.
| بیشتر بخوانید: ثمن معامله و تمام چیزهایی که باید درباره آن بدانید. |
تبصره 1
در مواردی که ملک از لحاظ اصول فنی یا بهداشتی شهرسازی ساخته نشده باشد، تخریب بناها و تأسیسات خلاف مشخصات درج شده در پروانههای ساخت، ضروری است. بررسی این تخلفها در کمیسیونی که نماینده وزیر کشور و یکی از اعضای انجمن شهر حضور داشته باشند انجام خواهد شد.
کمیسیون بعد از بررسی پرونده به ذینفع خبر میدهد که میتواند توضیحات خود را تا ده روز به صورت مکتوب برای کمیسیون ارسال کند. بعد از گذشت این مهلت، کمیسیون ظرف یک ماه باید موضوع را با حضور نمایندههای شهرداری بررسی کرده و تصمیم نهایی را بگیرند.
اگر شهرداری قرار باشد از ادامۀ ساخت و ساز بدون پروانه یا مغایر با پروانه جلوگیری کند، باید این مسئله حداکثر تا یک هفته پیش از تاریخ جلوگیری از ساخت و ساز در کمیسیون مطرح شود. در غیر این صورت اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری در این زمینه به تقاضای ذینفع رسیدگی خواهند کرد.
اگر رأی کمیسیون مبنی بر تخریب قسمتی از بنا یا تمام آن باشد، شهرداری در مهلت تعیین شده (حداکثر تا دو ماه) باید رأی نهایی کمیسیون را به مالک اعلام کند. اگر مالک در مهلت مقرر رأی کمیسیون را اجرا نکرد، شهردار میتواند شخصاً حکم را اجرا کرده و هزینۀ آن را از مالک دریافت کند.
| بیشتر بخوانید: مشاورۀ آنلاین با ارائه دهندگان خدمات ساخت و ساز در شهر خودتان |
تبصره 2
اگر سازنده اضافه بر چیزی که در پروانه بوده ساخت و ساز مسکونی کرده باشد، ممکن است رأی تخریب برای آن صادر نشود. در این صورت مالک به پرداخت یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ملک برای هر متر مربع از خلافی محکوم خواهد شد. البته ممکن است مالک به هر دلیلی این جریمه را نپردازد. در این صورت شهرداری پرونده را به کمیسیون ارجاع میدهد و رأی تخریب بنا صادر خواهد شد.
تبصره 3
در بخش املاک تجاری و ساخت و ساز بیش از مقدار مجاز در پروانه، مالک به ازای هر متر مربع اضافی، 2 تا 4 برابر ارزش معاملاتی ملک جریمه خواهد شد. در این بخش هم اگر مالک جریمه را نپردازد، با تقاضای شهرداری، کمیسیون رأی تخریب ساختمان را صادر خواهد کرد.
تبصره 4
اگر سازنده برای ساختمان پارکینگ نساخته یا پارکینگ ساخته شده غیر قابل استفاده باشد، کمیسیون او را به پرداخت جریمۀ نقدی محکوم میکند. مقدار این جریمه میتواند برابر یا دو برابر ارزش معاملاتی هر متر مربع از زمین پارکینگ باشد.
تبصره 5
دفترهای اسناد رسمی موظف هستند عدم وجود خلافی برای ساختمانها و گواهی پایان کار آنها را پیش از قید شدن در سند به دقت بررسی کنند.| بیشتر بخوانید: رهن و اجارۀ آپارتمان در تهران با بهترین قیمت |
چند نکتۀ مهم دربارۀ کمیسیون ماده 100 شهرداری
قبل از مراجعه به کمیسیون برای طرح پرونده خود در کمیسیون ماده 100، ضروری است که به چند نکتۀ مهم توجه کنید:
- مطالعۀ دقیق اخطاریههای ارسال شده و ضمیمههای آن برای مطلع بودن از نوع تخلف. شما باید از نوع تخلف خود آگاه باشید که بتوانید برای آن دفاعیه تنظیم کنید.
- ثبت شدن فرم دفاعیۀ تکمیلی حداکثر تا 10 روز بعد از دریافت اخطاریه در دبیرخانه اداره کل کمیسیون ماده 100
- حضور مالک یا وکیل قانونی او با سند مالکیت و مدارک شناسایی در زمان ارائۀ فرم دفاعیه
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم شما را با تمام زوایا و مسائل و تبصرههای مربوط به کمیسیون ماده 100 شهرداری ها آشنا کنیم. امیدواریم که با مطالعۀ این مطلب پاسخ تمام سؤالات و ابهامات خود را دریافت کرده باشید.
