در حقوق کشور ایران، مالکیت ارزشمند و قابل احترام است. اما گاهی مالکیت موجب بروز اختلاف‌هایی بین مردم می‌شود که موجب ایجاد دعوای حقوقی خواهد شد. در این دعواها معمولاً هر دو طرف مدعی مالکیت مال مشخصی هستند. یکی از مهم‌ترین دعواها در حوزۀ مالکیت، دعوای تسلیط ید یا همان وضع ید است. در چنین دعواهایی معمولاً کسی پیروز می‌شود که دلایل قوی‌تری مبنی بر مالکیت خود داشته باشد. یکی از شایع‌ترین دعواهای حقوقی، اختلاف بر سر مالکیت است. اشخاص معمولاً برای اثبات مالکیت خود نسبت به اموال غیر منقول، سندهای رسمی یا عادی دارند. گاهی بین افرادی که برای یک مال غیر منقول سند رسمی یا عادی دارند، دربارۀ مالکیت اختلافاتی ایجاد می‌شود.
قاعدۀ تسلیط یکی از مشهورترین قواعد در دنیای حقوق است. موضوع این دعوا معمولاً اموال و مالکیت آنهاست. قاعدۀ فقهی تسلیط تحت تأثیر شرایط مکانی و زمانی محدود می‌شود. حق اعمال این قاعده نیز تنها در محدوده و چارچوب قوانین امکان پذیر است.
در این مقاله با تمام مسائل مربوط به مالکیت، تسلیط ید (وضع ید) و خلع ید آشنا خواهیم شد. لطفاً تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: دعوای تسلیط ید و نکات مهمی که باید درباره آن بدانیم
حق مالکیت چیست؟
به رابطه‌ای که بین شخص با شیئی وجود داشته باشد، رابطۀ مالکیت یا ملکیت گفته می‌شود. قانون در صورتی این رابطه را معتبر می‌داند و حامی آن است که از راه مشروع به دست آمده باشد. حق مالکیت به حقی گفته می‌شود که به مالک شیء برای هر گونه استفاده از اموال خود بدون داشتن مزاحم یا محروم شدن از حق قانونی‌اش داده شود. هر مالکی نسبت به چیزی که مالک آن است، حق هر گونه انتفاع و تصرف را دارد. بنابراین جز به حکم قانون، هیچ مالی را نمی‌توان از تصرف مالکش خارج کرد. در صورتی فردی مالک چیزی شناخته می‌شود که مالکیت آن به اسم او ثبت شده و سند رسمی داشته باشد.
دعوای حقوقی چیست؟
به بیان ساده، دعوا به ادعای یک شخص در محاکم دادگستری علیه فرد دیگر گفته می‌شود. این دعوا درواقع دعوایی است که ناشی از اختلافات فرد بر سر تعدات و حقوقش با فرد دیگر است.
تسلیط چیست؟
اصل تسلیط به استفاده از حق به همان گونه‌ای گفته می‌شود که صاحب حق مقرر کرده باشد. تسلیط در اصل یک قاعدۀ فقهی است. براساس این قاعده هر کسی بر مالی که از راه قانونی به دست آورده تسلط مالکانه دارد. بنابراین می‌تواند و حق دارد هر تصرفی در آن بکند. طبق این قاعده وقتی کسی از مسیر قانونی بر مالی سلطه یافت، کسی نمی‌تواند او را از انتفاع از آن مال منع کند. تأکید اصل تسلیط بر این است که همۀ مردم حق دارند بر اموال و نفوس خود مسلط باشند.
تسلیط ید چیست؟
یکی از مشهورترین قواعد در دنیای حقوق، قاعده تسلیط است و موضوع آن اموال می باشد.
دعوای تسلیط ید چیست؟
همان طور که اشاره شد، تسلیط یک قاعدۀ فقهی است. براساس این قاعده هر مالکی می‌تواند هر تصرفی که منافاتی با قانون ندارد، در مایملک خود داشته باشد. در دعوای تسلیط ید با توجه به میزان سهم و مالکیت افراد، دو حالت ایجاد می‌شود:
1. فرد مالک کل مال یا ملک است.
در چنین شرایطی هیچ ابهام و منع قانونی‌ای وجود ندارد. فرد می‌تواند طبق قانون اقدام به تصرف تمام مال خود کند.
2. فرد مالک مشاعی مال یا ملک باشد.
در این شرایط فرد غیر متصرف می‌تواند مثل شرکای متصرف خود درخواست دعوای تسلیط ید را به دادگاه ارائه کند. با این دادخواست او اعلام می‌کند که می‌خواهد مثل شرکای دیگر در ملک تصرف کند.
دعوای تسلیط ید چه دعوایی است؟
دعوای تسلیط ید جزو دعاوی مالی به حساب می‌آید. منظور از تسلیط نیز وضع ید بر مال و تحت اختیار گرفتن آن است.
ممکن است مالی در اختیار یک فرد بوده و قانوناً اختیار تصرف آن ازسوی مالک به او داده شده باشد. در مواقعی ممکن است شخصی که مال به او تحویل داده می‌شود، اختیار تصرف طرف مقابل را انکار کند. در این صورت کسی که در اختیار مالکیتش تردید ایجاد شده، می‌تواند ازطریق دادگاه تسلیط ید خود را اثبات کند.
خواهان دعوای تسلیط ید چه کاری باید انجام بدهد؟
خواهان دعوای تسلیط ید کسی است که خواستار تعیین وضع ید خود بر مال غیر منقول است. برای این کار در ابتدا باید مدارکی دال بر مالکیت خود بر مال را ارائه کند. در این مرحله، قراردادی که مبنی بر انتقال مالکیت مال به او بوده نیز معتبر است. این قرارداد معمولاً یا یک سند عادی است یا قراردادی شفاهی که وجود آن باید با ادله اثبات شود. وظیفۀ اثبات اعتبار سند یا اسناد نیز به عهدۀ خواهان است.
خواهان باید ثابت کند که مال غیر منقولی با قرارداد بیع صحیحی به او انتقال داده شده است. در غیر این صورت سند عادی نمی‌تواند اعتباری را که اسناد رسمی ایجاد می‌کنند داشته باشد. خواهان دعوای تسلیط ید باید الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول را هم در قسمت خواسته مطرح کند. در نتیجۀ این کار، با پیروزی او در دعوا، سند اول در دفتر املاک از اعتبار ساقط می‌شود. در ادامه نیز سند جدیدی به نام او تنظیم و ثبت خواهد شد.
تفاوت در اختیار داشتن یک مال با مالکیت آن چیست؟
منظور از تسلیط، وضع ید بر مال و در اختیار گرفتن آن است. ممکن است مالی در اختیار فردی باشد و قانوناً از سوی مالک اختیار تصرف بر آن را نیز داشته باشد. همچنین ممکن است مالک مال، در هنگام تحویل گرفتن آن، تصرف یا مالکیت طرف مقابل را انکار کند. در این صورت فردی که مال را در اختیار داشته می‌تواند مالکیتش را ازطریق دادگاه تسلیط ید ثابت کند.
تسلیط ید یا وضع ید بر مال غیر منقول
خواهان دعوای اثبات مالکیت، باید مدارکی مبنی بر مالکیت خود به دادگاه ارائه کند. به‌طور کلی خواهان باید بتواند ثابت کند که مال غیر منقول با قرارداد بیع قانونی به او منتقل شده است.
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای تسلیط ید بر مال غیر منقول
- تصویر مصدق سند مالکیت (اختیاری)
- تصویر مصدق قرارداد (اختیاری)
- همراه داشتن کارت ملی برای احراز هویت
- همراه داشتن کارت بانکی برای پرداخت هزینه‌های دادرسی
در صورتی که دو مدرک اختیاری اول را به هر دلیلی نداشتید، می‌توانید یکی از مدارک زیر را ارائه کنید:
- استماع شهادت شهود و مطلعان
- تحقیقات محلی
- معاینات محلی
- اتیان سوگند
- درخواست استعلام
- درخواست جلب نظر کارشناس
- شمارۀ پروندۀ استنادی
- سایر دلایل و ضمیمه‌ها
وضع ید (تسلیط ید) چه تفاوتی با خلع ید دارد؟
وضع ید به در اختیار داشتن اشیای منقول یا تصرف در اموال غیر منقول گفته می‌شود. اگر وضع ید با ادعای مالکیت همراه باشد، متصرف کنونی مالک شناخته خواهد شد. مگر اینکه دلایل محکمی برای رد این ادعا و خلاف آن وجود داشته باشد.
خلع ید، نقطۀ مقابل وضع ید (تسلیط ید) است.
در دعوای خلع ید ، مالکِ مال غیر منقول خواهان لغو تصرف غیرمجاز متصرف در مال غیر منقول خود است. او از دادگاه می‌خواهد که ملک را از تصرف او خارج کند و به خودش تحویل دهد.
در دعوای تسلیط ید از تصرفی حمایت می‌شود که مشروع و قانونی باشد. بنابراین از تصرف‌های غاصبانه به هیچ عنوان حمایت نخواهد شد. هدف اصلی قانون‌گذار در دعوای تسلیط ید حمایت از مالک واقعی برای حفظ نظم اقتصادی جامعه است. دربارۀ اموال مشاع نیز امکان طرح دعوای تسلیط ید وجود دارد. در چنین مواردی خواهان خواستار تأیید وضع ید خود در کنار سایر شریکان است.
دعوای خلع ید چیست؟
خلع ید دعوایی حقوقی در مورد اموال غیر منقول (زمین و ملک و باغ) است. امکان شکایت کیفری در این دعوا وجود ندارد.
در مادۀ 308 قانون مدنی آمده است:
«غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان».
همان‌طور که می‌بینید، اصطلاح خلع ید در قانون مدنی ذکر نشده است. این ماده خلع ید را تصرفی غاصبانه معرفی کرده که در حقیقت همان خلع ید است.
شروط لازم برای طرح دعوای خلع ید
برای طرح دعوای خلع ید وجود سه شرط باید برای دادگاه معلوم و احراز شود:
- مالک بودن خواهان (برای اثبات مالکیت، ارائۀ سند رسمی ضروری است. اسناد رسمی اعم از سند ثبتی یا دادنامۀ دادگاه مبنی بر مالک بودن خواهان هستند.)
- تصرف خوانده
- غیر مجاز و غیر قانونی بودن تصرف (غصبی بودن)
مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای خلع ید
- تصویر مصدق سند مالکیت (اجباری)
- همراه داشتن کارت ملی به منظور احراز هویت
- همراه داشتن کارت بانکی برای پرداخت هزینۀ دادرسی
- استماع شهادت شهود و مطلعین
- درخواست جلب نظر کارشناسان
- شماره پروندۀ استنادی
- معاینات محلی
- تحقیقات محلی
چرا بهتر است برای دعوای تسلیط ید وکیل بگیریم؟
کمک گرفتن از وکلا در جریان پرونده‌‌ها، به خصوص پرونده‌های مالی، مزایای زیادی دارد. در ادامه به مهم‌ترین مزیت‌های گرفتن وکیل در پرونده‌های دعوای تسلیط ید اشاره شده است:
- کاهش زمان طرح دعوا و سرعت بخشیدن به روند رسیدگی
- عدم نیاز به حضور مالک (خواهان) در هنگام بررسی و اجرای حکم تسلیط ید (وضع ید)
- عدم نیاز به اخذ دستور تخلیه توسط مالک از شورای حل اختلاف
- امکان دریافت خسارت و اجرت المثل از متصرف توسط وکیل (اجرت المثل به اجارۀ مدت زمانی گفته می‌شود که از ملک استفاده شده باشد.)
- توقیف کردن اموال متصرف بعد از محکومیت او به منظور مطالبۀ ضرر و زیان توسط وکیل
- امکان استخدام فقط یک نفر وکیل برای شرکای ملکی که تصرف شده است.
تصرف مشروع، به چه تصرفی گفته می‌شود؟
تصرف مشروع تصرفی است که از راه قانونی به شخص منتقل شده باشد. بنابراین قانون به هیچ وجه از تصرف‌های غاصبانه حمایت نخواهد کرد.
دعوای تسلیط ید چه زمانی مطرح می‌شود؟
هر شخصی اموال منقول و غیر منقولی دارد که مالک آنهاست. بنابراین ممکن است در مواقعی بر سر مالکیت اموال اختلافاتی پیش بیاید. در چنین وضعیتی دعوای تسلیط ید و اثبات مالکیت مطرح خواهد شد.
هدف قانون گذار از وضع قاعدۀ تسلیط ید چیست؟
هدف قانون گذار در دعوای تسلیط ید، حمایت از تصرف مالکانه بر مال است. این مال می‌تواند هم عین مال باشد و هم منفعت یا حق مرتبط با آن.
مرجع دارای صلاحیت برای رسیدگی به دعوای تسلیط ید چیست؟
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تسلیط ید دادگاهی است که مال غیر منقول در محل آن واقع شده باشد.
نمونۀ دادخواست دعوای تسلیط ید
لازم است خواهان در دعوای تسلیط ید به مراجع قضایی مراجعه کند و دادخواست خود مبنی بر رسیدگی به تسلیط ید را ارائه کند. برای سهولت کار متقاضیان، ما در ادامه نمونه‌ای از این درخواست دعوای تسلیط ید را آورده‌ایم. با توجه به مورد، می‌توانید بخش‌هایی از آن را تغییر دهید و جاهای خالی آن را پر کنید.
متن درخواست دعوای تسلیط ید:
باسمه تعالی
خواهان: (در این قسمت مشخصات خود را بنویسید.)
خوانده: (در این قسمت مشخصات شرکای دیگر یا فرد متصرف را بنویسید.)
وکیل: در این قسمت باید مشخصات وکیل را -اگر دارید- بنویسید.
تعیین خواسته و بهای آن: تسلیط ید به انضمام کلیۀ خسارت‌های قانونی
دلایل و منضمات: کپی مصدق سند مالکیت، معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
ریاست محترم مجتمع قضایی
با سلام.
احتراماً به استحضار می‌رساند:
بنده به موجب سند مالکیت شماره —— دانگ پلاک ثبتی — / — بخش “شماره ونام شهرستان” واقع در نشانی —- مالک مشاعی ملک موصوف می‌باشم. نظر به اینکه خوانده / خواندگان به‌عنوان مالکین مشاعی در ملک تصرف دارند، بنده نیز، همانند آن‌ها می‌خواهم از حقوق قانونی خود در ملک برخوردار باشم و در ملک تصرف نمایم. فلذا تقاضای صدور حکم به تسلیط ید را دارد.
عند الاقتضا برای اثبات ادعای خود به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می‌نماید.