خرید خانه در کنار کشت زارها و مناطق کشاورزی بسیار جذاب است. هوای خوش کشت زارها و طبیعت آن‌ها همیشه گردشگران زیادی را به خود جلب می‌کند. اما در این بین کسانی هم هستند که قصد خرید ملک کشاورزی و زراعی دارند و می‌خواهند در آن تغییر کاربری ایجاد کنند و آن را تبدیل به یک ملک مسکونی نمایند. در این مطلب با شرایط و مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی آشنا می شویم.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی، همه آن چیزی که باید بدانید
تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به مسکونی، اولین مشکل یا حتی گاهی اوقات اصلی ترین مشکلی است; که در خرید و تغییر کاربری این دسته از زمین‌ها به وجود می‌آید.
براساس قانون، هر زمین باید دارای کاربری مشخصی باشد و این کاربری در سند آن نیز قید شده باشد. مالک قبلی و بعدی نمی‌تواند بدون توجه به قوانین موجود نسبت به تغییر کاربری ملک اقدام کند; حتی اگر زمینه کاربری یاد شده در سند از بین رفته باشد.
برای تغییر کاربری زمین‌های زراعی، شرایطی در قانون در نظر گرفته شده است که ما در ادامه این مقاله به توضیح آن‌ها می‌پردازیم.
چند نوع کاربری اراضی داریم؟
قبل از آنکه به ادامه بحثمان بپردازیم، بهتر است ببینیم که قانون گذاران چند نمونه کاربری را برای هر زمین در نظر گرفته اند.
گرچه سکونت در یک منطقه زیبا و خوش آب و هوا، خواسته ی بسیاری از افراد است; اما اغلب اواقات مشکل کاربری اراضی، سدی قانونی در تملک و تغییر کاربری آن‌ها ایجاد می‌کند.
زمین‌های با کاربری مسکونی
همانطور که از نام این کاربری پیداست، این زمین‌ها باید برای ساخت ساختمان‌های مسکونی و یا اقامتی به کار برده شود.
زمین‌های با کاربری زراعی
این دست از زمین‌ها، باید برای کشت و زرع و یا فعالیت‌های کشاورزی، دامپروری و باغداری به کار گرفته شود.
در زمین‌هایی که به فعالیت باغ داری اختصاص داده می‌شود; باید کل و یا بخش بزرگ زمین به کشت درخت‌های مثمر اختصاص داده شده باشد.
اراضی که برای فعالیت‌های کشاورزی اختصاص داده می‌شوند; می‌توانند برای انواع غلات، گلشن، صیفی جات و یا موارد دیگر زراعی به خدمت گرفته شوند.
قانون گذار، کاربری زراعی و باغداری را جدا از هم تصویر نکرده است. گرچه تبدیل آن‌ها به هم دیگر نیازمند برخی مجوزها از سازمان‌های مربوطه است.
زمین‌های با کاربری تجاری
این زمین‌ها می‌توانند برای هر کسب و کاری به خدمت گرفته شوند. محدودیتی که در این جا وجود دارد، زمینه شغلی یا صنف شغلی است. برخی از شهرداری‌ها، اجازه انجام فعالیت‌های شغلی را محدود به مناطق خاصی کرده اند.
زمین‌های با کاربری صنعتی
این زمین‌ها اساسا برای ساخت وساز واحدهای تولیدی و صنعتی و اغلب در شهرک‌ها و مناطق صنعتی در نظر گرفته می‌شوند.
زمین‌های با کاربری دولتی – اداری
این دسته از زمین‌ها برای ساخت نهادها و سازمان‌های دولتی در فضاهای شهری در نظر گرفته می‌شوند.
زمین‌های با کاربری معدن
زمین‌هایی که دارای معادن خاص و یا منابع ارزشمند باشند، با کاربری معدن شناخته می‌شوند. سنگ، فلزات، نفت و سایر موارد جز مواردی هستند که سبب تبدیل کاربری زمین به کاربری معدن می‌شود.
زمین‌های با کاربری خدماتی
زمین‌های با کاربری خدماتی اغلب برای تاسیس واحدهای خدماتی به کار برده می‌شود. این واحدها بیشتر در زمینه مشاغلی هستند که به صورت دفتری انجام می‌شوند و نیازمند عرضه کالا و یا انجام فعالیت‌های کارگاهی نیستند.
زمین‌های با کاربری پارکینگ
این زمین‌ها در شهرها به عنوان مکانی برای پارکینگ ماشین‌ها نظر گرفته می‌شوند و زمین‌های نسبتا بزرگی هستند که صرفا برای پارک خودرو و یا ساخت پارکینگ‌ها به کار می‌روند.
زمین‌های با کاربری فضای سبز
این زمین‌ها در شهرها برای احداث پارک‌ها، نهالستان‌ها، فضاهای سبز و تفرجگاه‌ها به کار می‌رود.
زمین‌های با کاربری ورزشی
این زمین‌ها برای ساخت انواع ورزشگاه‌ها، زمین‌های بازی و نیز برگذاری مسابقات ورزشی به کار گرفته می‌شوند.
زمین‌های با کاربری حمل و نقل
این زمین‌ها اساسا برای ساخت پایانه‌های حمل و نقل به کار می‌رود; اما سایر خدمات حمل و نقل نیز در آن‌ها انجام می‌شود.
زمین‌های با کاربری آموزشی
این دسته از زمین‌ها برای احداث مراکز مختلف آموزشی در فضای شهری در نظر گرفته می‌شوند.
زمین‌های با کاربری تجهیزات شهری
خدمات زیربنای شهری در این دسته از زمین‌ها قرار می‌گیرند و اغلب سازمان‌هایی مانند شهرداری‌ها، آب، برق و گاز از آن استفاده می‌کنند.
زمین‌های با کاربری فرهنگی و مذهبی
این دسته از زمین‌ها برای ساخت مراکز فرهنگی و مذهبی، کتابخانه‌ها، سینماها و غیره به کار می‌رود.
زمین‌های با کاربری خدمات شهری
این دسته از زمین‌ها در اختیار سازمان‌های خدمات شهری نظیر آتش نشانی‌ها، کلانتری‌ها، مراکز جمع آوری زباله و سایر خدمات وابسته قرار می‌گیرد تا فعالیت آن‌ها در این فضاها انجام شود.
زمین‌های با کاربری خدمات بهداشتی
همانطور که از نام این زمین‌ها پیداست، آن‌ها برای ساخت مراکز بهداشتی و درمانی به کار می‌روند.
زمین‌های فاقد کاربری
برخی از زمین‌ها، در زمان ساخت و توسعه شهرها به عنوان زمین‌های فاقد کاربری شناخته می‌شوند. زمین‌های فاقد کاربری در واقع زمین‌های هستند که به خاطر عدم توسعه شهری فعلا دارای کاربری خاصی نیستند. اما در آینده می‌توانند بر اساس بافت و نیاز شهری کاربری خاصی را قبول کنند.
ساخت و ساز در زمین‌های با کاربری زراعی
آیا این امکان وجود دارد که زمین کشاورزی و یا باغ را تبدیل به یک ملک مسکونی کرد؟ آیا می‌توان در یک زمین زراعی ویلای مسکونی ساخت؟
این پرسش‌ها هم بسیار پر تکرار هستند و هم بسیار پر چالش. چرایی آن‌ها را در ادامه بررسی خواهیم کرد.
به خاطر رشد گسترده شهر نشینی، بسیاری از باغات، زمین‌های کشاورزی و زراعی در گذشته تبدیل به ملک‌های مسکونی شدند. به خاطر ارزش زیاد زمین‌های کشاورزی در توسعه اقتصادی کشور و امنیت غذایی آن; در طرح‌های توسعه همیشه به حفظ زمین‌های کشاورزی و زراعی توجه زیادی شده است.
زمین‌های کشاورزی به خصوص زمین‌هایی که در نزدیکی ناحیه‌های شهری هستند; به خاطر افزایش قیمت خود به نسبت بازده زراعی، دستخوش تغییر به ملک‌های تجاری و مسکونی شده اند. این موضوع در شهرهای شمالی و مرکز استان‌ها بسیار به چشم می‌خورد. این کار گاهی قانونی و گاهی غیرقانونی انجام شده است.
کاربری زمین‌های کشاورزی به شدت از سوی دولت حفاظت می‌شود و قوانین دست و پا گیری برای تغییر کاربری آن‌ها در نظر گرفته شده است.
| مطلب پیشنهادی: فروش خانه و ملک، هفت گام مهم و اساسی که باید بدانیم |
مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی یا تجاری
1. در ابتدا باید مدارک متقاضی به اداره جهاد کشاورزی تحویل داده شود. این مدارک باید شامل مجوز تاسیس و مالکیت زمین باشد. در ادامه مالک زمین یا درخواست کننده; باید نقشه عرصه را به اداره محیط زیست منطقه تحویل دهد و پاسخ آن را به اداره جهاد کشاورزی تقدیم کند.
2. مدیریت جهاد کشاورزی تمام مستندات را بررسی می‌کند و نسبت به تهیه کروکی و گزارش و مدارک مورد نیاز اقدام می‌کند. سپس آن‌ها را به اداره امور زمین مرکز استان محل ملک ارسال می‌کند.
3. پس از ثبت درخواست در دبیرخانه کمیسیون، بررسی مستندات آن آغاز می‌شود.
4. اگر زمین، باغ و یا زمین زراعی نباشد، تغییر کاربری آن تایید می‌شود و پاسخ از طریق دبیرخانه; برای اداره جهاد کشاورزی درخواست کننده ارسال می‌شود. در صورت نقصان در مدارک، دبیرخانه درخواست تامین مدارک مورد نیاز در مدت یک ماه را می‌کند. در غیر اینصورت پرونده از دستور کار بررسی خارج می‌شود.
5. اگر زمین کشاورزی باشد، کمیسیون ملاحظات قانونی و حقوقی بیشتری بر روی آن می‌گذارد. و زمان زیادی را برای بررسی جزئیات صرف می‌کند.
6. بعد از بررسی در کمیسیون در صورتی که نیاز به بازدید زمین باشد; دبیرخانه، نظر خودش را به مدیریت امور اراضی ارائه می‌کند.
7. طرح پرونده، در کمسیون تبصره و ماده یک، در زمینه حفظ کاربری اراضی زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها، با توجه به درخواست کمیسیون مدیریت اراضی انجام می‌شود.
8. در صورت مخالفت کمیسیون با تغییر کاربری، نتیجه از طریق مسیر ذکر شده به درخواست کننده اعلام می‌شود.
در صورت موافقت برای تغییر کاربری چه مراحلی طی می‌شود؟
1. در صورت موافقت با تغییر کاربری، عوارض آن باید پرداخت شود و پس از آن مجوزهای لازم صادر می‌گردد.
2. تعیین قیمت عوارض بر عهده مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان است که بر اساس صورت جلسه‌های کمیسیون، محاسبه و دریافت می‌شود.
3. نتیجه و مبلغ عوارض دریافتی، بر اساس تقویم مشخص شده توسط کمیسیون پرداخت می‌شود.
4. این مبلغ پس از دریافت مستقیما به خزانه واریز می‌شود و فیش آن به دبیرخانه کمیسیون مدیریت امور زمین ارسال می‌شود.
5. پس از پرداخت عوارض مراحل بعدی برای صدور مجوز به جریان می‌افتد.
6. مدیریت جهاد کشاورزی هر شهر، بر درستی اجرا شدن طرح نظارت دارد و در صورت تعدی از مجوز ارائه شده، موضوع را به اطلاع مراجع قضائی می‌رساند.
نتیجه گیری
تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی و یا تجاری یکی از مهمترین مواردی است که بسیاری از مالکان و خریداران با آن مواجه هستند.
نوع کاربری زمین بر حسب نقشه جامع توسعه شهری شهرداری‌ها و یا اداره منابع طبیعی تعیین می‌شود و در سند زمین قید می‌شود.
بهترین منبع استعلام کاربری هر زمین مراجعه به شهرداری همان شهر است.
پس از خرید زمین، شما فقط می‌توانید در راستای کاربری آن; از زمین استفاده کنید و اقدام به تغییر کاربری غیر مجاز است.
زمین‌های با کاربری کشاورزی و زراعی، تحت نظارت شدید دولت هستند و در تغییر کاربری آن‌ها حساسیت زیادی وجود دارد.
افزایش قیمت املاک به خصوص در مناطق گردشگری; سبب شده است که تمایل برای تبدیل زمین‌های زراعی به مسکونی زیاد باشد.
مراحل اداری زیادی برای تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی باید انجام شود و نیازمند پرداخت هزینه و نظر کارشناسان مرتبط به این موضوع است.