سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از گذشته، یکی از روش‌های نسبتاً سودآور سرمایه‌گذاری بوده است. البته در سال‌های اخیر و با توجه به تورم‌های اقتصادی بی‌سابقه، بازار مسکن هم با تحولات جدی و رکود مواجه بوده است. در چنین شرایطی دولت‌ها تدابیری برای مدیریت بازار می‌اندیشند. مسکن مهر و مسکن ملی دو پروژه مهم دولت برای سازمان دادن به اوضاع آشفتۀ مسکن بوده است. در سال‌های اخیر خرید مسکن مهر و مسکن ملی بسیار رایج شده است. اما آیا سرمایه‌گذاری در این بازار و خرید مسکن مهر عاقلانه است؟ خرید مسکن مهر به‌صرفه‌تر است یا مسکن ملی؟ برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
در این مقاله قصد داریم پاسخ تمامی این سؤالات را به شما عزیزان بدهیم. با ما همراه باشید.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: خرید مسکن ملی به صرفه‌تر است یا مسکن مهر؟
مسکن مهر چیست؟
مسکن مهر طرحی برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه بود که در دولت نهم تصویب و اجرایی شد. مبنای شکل‌گیری این طرح، گران بودن زمین‌ها برای خرید و ساخت مسکن بود. بخش قابل توجهی از قیمت مسکن مربوط به ارزش زمین آن است. در شهرهای بزرگ مثل تهران گاهی 60 درصد از قیمت مسکن مربوط به ارزش زمین آن است. در طرح مسکن مهر دولت متهعد شد که سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی با قیمت تمام شدۀ کمتر بسازد. البته این طرح از نظر کارشناسان اشکالات زیادی داشت که در این مقاله به آن نمی‌پردازیم.
مسکن ملی چیست؟
نام کامل طرح مسکن ملی «طرح اقدام ملی مسکن» است. این طرح درواقع برای تکمیل طرح ناتمام مسکن مهر و برطرف کردن مشکلات آن تصویب شد. وظیفۀ تأمین زمین مورد نیاز برای اجرای این طرح‌ها با دولت است. هدف اصلی طرح مسکن ملی حمایت از اقشار آسیب‌پذیر برای خانه‌دار شدن است. ثبت نام در طرح مسکن ملی نیز مانند مسکن مهر شرایط خاصی دارد.
تفاوت طرح مسکن مهر و مسکن ملی چیست؟
همان‌طور که اشاره شد، طرح مسکن ملی در ادامۀ طرح مسکن مهر تدوین و تصویب شده است. در طرح مسکن ملی سعی بر این بوده که اشکالات موجود در طرح خرید مسکن مهر را برطرف کنند. طرح مسکن ملی قرار است طی چند مرحلۀ مختلف اجرایی شود.
تصویب طرح مسکن ملی موجب کاهش محسوس قیمت ملک و اجاره‌بها به‌خصوص در شهرهای بزرگ شد.یش‌بینی می‌شود که این کاهش قیمت بعد از آغاز ثبت نام این واحدها و ارائۀ آنها نیز ادامه داشته باشد. دولت در این طرح قرار است دو کار مهم انجام دهد:
- تکمیل و تحویل 500 هزار واحد ناتمام مسکن مهر
- احداث 200 هزار واحد مسکن روستایی
در این طرح قرار است در مجموع حدود یک میلیون و 100 هزار واحد مسکونی ساخته شود.
درست است که مسکن ملی ادامۀ طرح خرید مسکن مهر است، اما تفاوت‌هایی با آن دارد. در ادامه به چند تفاوت اصلی این دو طرح اشاره شده است.
- در طرح مسکن ملی ساختمان‌های بلند مرتبه ساخته نمی‌شود. حداکثر تعداد طبقات در این طرح 7 طبقه خواهد بود.
- واحدهای این طرح بدون سود و با قیمت تمام شده به فروش می‌رسد. بانک مسکن بعد از ثبت نام متقاضیان در این طرح، 75 تا 100 میلیون تومان وام خواهد داد. نرخ سود این وام‌ها 18 درصد است و اقساط آن باید در یک بازۀ 12 ماهه پرداخت شود.
- آوردۀ نقدی متقاضیان مسکن ملی باید بیش از 50 میلیون باشد. همچنین آنها باید توانایی پرداخت اقساط ماهانۀ وام مسکن در بازۀ یک الی دو میلیون را داشته باشند. این در صورتی است که در طرح مسکن مهر مردم با آورده‌های ده میلیون تومانی صاحب خانه می‌شدند. مبلغ اقساط ماهانه وام مسکن مهر هم 200 تا 300 هزار تومان بود.
شرایط ثبت نام در طرح مسکن ملی چیست؟
برای ثبت نام و خرید مسکن ملی، متقاضی باید واجد این شرایط باشد:
- متقاضیان مسکن ملی نباید از سال 13 به بعد هیچ واحد مسکونی دیگری خریده باشند.
- ثبت نام در این طرح برای کسانی مجاز است که بعد از انقلاب از هیچ گونه تسهیلات و امکانات دولتی در حوزۀ مسکن و زمین استفاده نکرده باشند.
- متقاضیان باید متأهل باشند. البته زنان سرپرست خانوار و زنان مجرد بالای 35 سال از این شرط مستثنی هستند.
- متقاضیان باید حداقل 5 سال در شهری که متقاضی خرید مسکن ملی در آن هستند ساکن بوده باشند.
- فرد متقاضی باید توانایی تءمین هزینۀ ساخت مسکن را داشته باشد. این شرط جدا از شرط توانایی پرداخت اقساط ماهانه است.
- متقاضیان نباید هیچ منع قانونی برای دریافت تسهیلات بانکی (چک برگشتی، تسهیلات معوقه و…) داشته باشند.
- متقاضی مسکن ملی باید توانایی پرداخت اقساط وام مسکن را داشته باشد.
- متقاضی این طرح باید توانایی مالی سپرده‌گذاری حداقل 30 درصد هزینۀ ساخت مسکن را داشته باشد. این هزینه علاوه بر توانایی پرداخت اقساط تسهیلات بانکی است.
مراحل ثبت نام برای خرید مسکن ملی چیست؟
- ثبت نام در سامانۀ طرح اقدام ملی مسکن
- ارسال مدارک مورد نیاز
- مراجعه به بانک مسکن و ارائۀ مدارک به منظور گرفتن وام
- استعلام بانک دربارۀ متقاضی در زمینۀ نداشتن چک برگشتی و تسهیلات معوقه
- انتخاب کردن طرح مورد نظر
- پرداخت پیش پرداخت به مبلغ 30 درصد مبلغ نهایی تعیین شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی
- آغاز فرایند ساخت واحد مسکونی
- تحویل واحد مسکونی به متقاضی
نکتۀ مهم:
متقاضیان باید بدانند که صرف ثبت نام برای خرید مسکن ملی، به معنی تأیید شرایط آنها نیست. به عبارت دیگر ثبت نام آنها تعهدی برای دولت مبنی بر ارائۀ واحدهای مسکونی به ایشان ایجاد نمی‌کند. اگر واجد شرایط نبودن متقاضی برای دریافت مسکن نزد نهادهای اجرا کنندۀ طرح محرز شود، متقاضی حق اعتراض نخواهد داشت.
برای شرکت در طرح مسکن ملی چه مدارکی مورد نیاز است؟
- اصل سند مالکیت برای متقاضیانی که زمین دارند.
- اصل شناسنامۀ فرد متقاضی و همسرش
- ارائۀ اصل کارت ملی متقاضی و افراد تحت تکفل او
- گواهی سرپرستی یا کفالت (در صورت نیاز)
- گواهی سابقۀ سکونت حداقل پنج ساله در شهر محل تقاضا. (مدارکی مثل گواهی اشتغال به کار، اجاره نامه معتبر، گواهی تحصیلی فرزندان و… معتبر است.)
نکات مهم:
- ثبت نام اولیه برای خرید مسکن ملی به‌صورت اینترنتی است. فرد متقاضی باید مدارک مورد نیاز را اسکن و حداکثر تا حجم 200 کیلوبایت و در قالب jpg در وب سایت mrud.ir بارگذاری کند. اصل مدارک به صورت فیزیکی در زمان مراجعۀ حضوری به ادارۀ کل یا سایر سازمان‌های مربوطه ارائه خواهد شد.
- اگر در طرح مسکن ملی ثبت نام کرده‌اید، می‌توانید وضعیت پروندۀ خود را با مراجعه به آدرس mrud.ir پیگیری کنید. برای استفاده از خدمات این سامانه داشتن کد ملی و کد رهگیری ده رقمی ضروری است.
طرح مسکن ملی در کدام شهرها اجرایی می‌شود؟
اگر شما هم متقاضی خرید مسکن ملی باشید، احتمالاً برایتان سؤال است که این طرح در کدام شهرها اجرا می‌شود. این طرح در ابتدا قرار بود در شهرهای جدید پرند و پردیس برای تهران و هشتگرد برای استان البرز اجرایی شود. در مرحلۀ دوم اجرای طرح استان‌های زنجان، اصفهان، خراسان جنوبی، کرمان و هرمزگان هم به لیست اضافه شدند.
شهرهای واجد شرایط استان کرمان برای طرح مسکن ملی:
سیرجان، بم، بزنجان، ریحان، هماشهر، جوزم، دهج، شهداد، اندوهجرد، گلباف، جوپار، ماهان، خاتون آباد، ارزوئیه، محی آباد، باغین، چترود، هجدک، رابر، فهرج، نرماشیر، نظام شهر، جیرفت، کهنوج، عنبرآباد، منوجان، رودبار، قلعه‌گنج و فاریاب.
شهرهای واجد شرایط استان اصفهان برای طرح مسکن ملی:
کاشان، قمصر، جوشقان قالی، نایین و انارک، بهارستان، ساکنان پنج شهرستان فلاورجان، لنجان، خمینی شهر، نجف‌آباد و اصفهان و ساکنان سراسر استان.
شهرهای واجد شرایط استان خراسان جنوبی برای طرح مسکن ملی:
بیرجند، طبس و نهبندان.
شهرهای واجد شرایط استان زنجان برای طرح مسکن ملی:
زنجان و و آب بر.
شهرهای واجد شرایط استان هرمزگان برای طرح مسکن ملی:
شهر جاسک.
شهرهای واجد شرایط استان خراسان رضوی برای طرح مسکن ملی:
سبزوار، تربت‌حیدریه، کاشمر، تایباد، درگز، گناباد، بردسکن، خواف، رباط سنگ، روداب، ششتمد، کاخک، درود، قدمگاه، خرو، سنگان، قاسم آباد، مزداوند، قلندرآباد، سفیدسنگ، فرهادگرد، انابد، جنگل، رشتخوار، شهرزو، کندر، یونسی، همت آباد، جغتای، نقاب، داورزن، گلبهار، بینالود و مشهد.
آیا خرید مسکن ملی به صرفه‌تر از خرید مسکن مهر است؟
بسیاری از افرادی که مستأجر هستند، رغبتی به خرید مسکن‌هایی که در طرح ملی و مهر ارائه شده است ندارند. دلیل آنها امکانات اندک این مسکن‌ها و دور بودنشان از مرکز شهر است. مردم معمولاً به طور روزانه نیاز دارند به مرکز شهر و امکانات آن دسترسی داشته باشند. سکونت در این مسکن‌ها دسترسی افراد به محل کار و افراد خانواده‌شان را هم محدود می‌کند. نتیجۀ تمام این موارد، افزایش هزینه‌های رفت و آمد است.
باید گفت که این مسائل در طرح مسکن ملی تا حدود زیادی برطرف شده است. حاشیه نشینی، دسترسی نداشتن به وسایل نقلیۀ عمومی و مراکز تفریحی و خدماتی از جمله مشکلاتی بود که مسکن‌های مهر داشتند. دولت نیز در راستای اصلاح طرح مسکن مهر بود که طرح مسکن ملی را ارائه کرد. مسکن‌های طرح ملی قرار است تا حد امکان در نزدیکی شهرها و دور از حاشیه آنها ساخته شوند. همچنین برای رعایت مسائل ایمنی، این ساختمان‌ها بیش از هفت طبقه نخواهند داشت. بنابراین در مجموع خرید مسکن ملی در مقایسه با مسکن مهر به‌صرفه‌تر و منطقی به نظر می‌رسد.
چرا خریدن مسکن ملی به صرفه است؟
در ادامه به مهم‌ترین دلایل به صرفه بودن خرید مسکن ملی اشاره می‌کنیم:
در آیندۀ نزدیک تقاضا برای خریداری مسکن ملی افزایش می‌یابد.
مسکن ملی از ابتدای بهره‌برداری چرخه‌ای را برای آماده شدن طی می‌کند. معمولاً در این بازۀ زمانی تقاضای مردم برای خرید این خانه‌ها به دلایل مختلف از جمله محدودیت‌های مالی، افزایش پیدا می‌کند. همان‌طور که می‌دانید یکی از عوامل مؤثر بر قیمت مسکن، میزان تقاضا برای آن است. هرچقدر که افزایش تقاضا برای خرید مسکن مهر وجود داشته باشد، دولت امکانات این مسکن را نیز افزایش خواهد داد. به مرور و با افزایش جمعیت، در این شهرک‌ها واحدهای تجاری، فروشگاه‌ها و مراکز رفاهی نیز تأسیس خواهد شد. بنابراین هرچقدر شما زودتر اقدام به خرید مسکن ملی کرده باشید، در نهایت سود بیشتری خواهید کرد. چه بخواهید در این مسکن زندگی کنید و چه بخواهید آن را بفروشید، برایتان سودآور خواهد بود.
پتانسیل افزایش قیمت مسکن‌های مهر بیشتر از خانه‌های مرکز شهر است.
بازار مسکن در هر منطقه‌ای دوران رونق مخصوص به خود را دارد. براساس آمار میزان افزایش قیمت مسکن ملی در دوران رونق نسبت به افزایش خانه‌های مرکز شهر بیشتر بوده است. به نظرتان این تفاوت قیمت چه دلیلی می‌تواند داشته باشد؟
مراکز شهرها معمولاً در طی سالیان متمادی توسعه پیدا کرده‌اند. بنابراین با گذشت زمان ظرفیت چندانی برای توسعه و گسترش و پیشرفت بیشتر را ندارند. اما مسکن ملی به دلیل جدید بودن و احداث در جاهایی که به اندازۀ مرکز شهرها توسعه یافته نیست، امکان پیشرفت و گسترش بیشتری دارد. درواقع ظرفیت مسکن ملی برای پیشرفت و توسعه بسیار بیشتر از توسعۀ مراکز شهری است.
رشد قیمت مسکن‌های ملی درواقع معادل رشد نرخ تورم در کشور است. هر چند وقت یک بار قیمت این خانه‌ها افزایش محسوسی به دلیل نوسانات اقتصادی دارد. یکی از دلایل این مسئله می‌تواند مربوط به سیاست دولت در افزایش مبلغ تسهیلات مسکن باشد. با افزایش تسهیلات، توانایی مردم برای خرید مسکن بیشتر می‌شود و در نتیجه تقاضای خرید مسکن ملی نیز افزایش خواهد یافت.
خریداری مسکن ملی یک سرمایه‌گذاری کوتاه مدت نیست.
اگر نگاه شما به خرید مسکن ملی یک سرمایه‌گذاری بلند مدت باشد، سرمایۀ شما در طول چند سال 10 الی 15 برابر خواهد شد. اما سرمایه‌گذاری کوتاه مدت در بازار مسکن معمولاً به سود منتهی نمی‌شود. البته در صورتی که سرمایه‌گذاران در ابتدای دورۀ رونق وارد بازار مسکن شوند، می‌توانند در طول یک سال سرمایه خود را چند برابر کنند.
سرمایه‌گذاری در مسکن ملی در سال 1400 چه شرایطی دارد؟
براساس گفته‌های معاون مسکن و ساختمان، تسهیلات مسکن ملی در سال 1400 از 100 میلیون به 150 میلیون رسیده است. ثبت نام مجدد در این طرح نیز از 1 خرداد ماه سال جاری در 230 شهر آغاز شده است.
سخن پایانی
طرح مسکن ملی طرح نسبتاً جدید و امیدوار کننده‌ای است. در صورتی که این طرح ادامه‌دار باشد می‌توانیم شاهد کاهش قیمت محسوسی در بازار مسکن باشیم. چنانچه شما برای استفادۀ شخصی هم قصد خرید خانه داشته باشید، مسکن ملی می‌تواند یکی از به‌صرفه‌ترین انتخاب‌ها باشد. با توجه به نکاتی که در مقاله گفته شد، خرید مسکن ملی بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز به شمار می‌رود.