بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور است که تاثیر زیادی بر رفاه و آسایش مردم دارد. اما این بازار در سال‌های اخیر با چالش‌های مختلفی روبرو شده است که باید به آنها توجه کرد یکی از این چالش‌ها افزایش نامتعارف قیمت مسکن است که برخی عوامل مسئول آن هستند. بر اساس گفته‌های عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک، در سال‌های اخیر برخی بانک‌ها با آگهی دادن واحدهای مسکونی با قیمت‌های بسیار بالا، سعی در تحریک بازار و ایجاد آلارم افزایش قیمت داشتند. این در حالی بود که این واحدها واقعا برای فروش نبودند و فقط یک ابزار برای تغییر روند بازار بودند. این رفتار بانک‌ها باعث شد که قیمت مسکن از حد متعارف خارج شود و برای خریداران مشکلاتی ایجاد کند. البته دولت با اتخاذ تصمیماتی مانند منع بانک‌ها از بنگاه‌داری، سعی در مهار این رفتار داشته است.
با توجه به اینکه بازار مسکن یکی از عوامل مؤثر بر اقتصاد و جامعه است، لازم است که نظارت و کنترل بر آن افزایش یابد و عواملی که باعث اختلال در آن می‌شوند شناسایی و مجازات شوند. همچنین باید راه‌هایی برای حمایت از خریداران مسکن و افزایش تقاضا و عرضه در بازار مسکن پیدا شود تا این بازار به سمت تعادل و پایداری حرکت کند.
با توجه به گفته‌های مهدی کرباسیان، عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک، بازار مسکن در چهار دهه گذشته تحت تاثیر بازارهای طلا و ارز قرار داشته است. وی معتقد است که نرخ دلار بر قیمت مسکن اثر مستقیم دارد و هر گونه تغییر در آن باعث نوسان در بازار مسکن می‌شود. وی همچنین عدم تعادل بین عرضه و تقاضا را از عوامل دیگر ناپایداری بازار مسکن می‌داند و از دولت قبل انتقاد می‌کند که باعث کمبود ساخت و ساز شده است. کرباسیان از بانک‌ها نیز به خاطر احتکار واحدهای مسکونی و بنگاه‌داری انتقاد شدید دارد و می‌گوید که این رفتار آسیب‌های جدی به اقتصاد مسکن وارد کرده است.
دست بانک‌ها از خرید و فروش ملک کوتاه شد
ایسنا – ۲۱ آذر ۱۴۰۲
مهدی کرباسیان، عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک، در یک گفت‌وگو با ایسنا، درباره این موضوع صحبت کرده است. وی می‌گوید که بازار مسکن در چهار دهه گذشته تحت تاثیر بازارهای طلا و ارز قرار داشته است و نرخ دلار بر قیمت مسکن اثر مستقیم دارد. وی همچنین عدم تعادل بین عرضه و تقاضا را از عوامل دیگر ناپایداری بازار مسکن می‌داند و از دولت قبل انتقاد می‌کند که باعث کمبود ساخت و ساز شده است. کرباسیان از بانک‌ها نیز به خاطر احتکار واحدهای مسکونی و بنگاه‌داری انتقاد شدید دارد و می‌گوید که این رفتار آسیب‌های جدی به اقتصاد مسکن وارد کرده است. وی پیشنهاد می‌دهد که بانک‌ها آپارتمان‌های خود را عرضه کنند تا بازار مسکن راه بیفتد.
در سایت‌های فروش مسکن قیمت‌سازی می‌شود
کرباسیان، قیمت‌سازی در سایت‌ها و پلتفرم‌های فروش ملک را از دیگر عوامل افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: زمانی در سراسر کشور مشاوران املاک مبنای تعیین قیمت بودند. کسی که می‌خواست خانه‌ای بخرد یا بفروشد از مشاور املاک محله قیمت می‌گرفت. اما در حال حاضر به این صورت است که فروشنده به سایت نگاه می‌کند که عمدتا قیمت‌سازی شده است. بعد از روی قیمت‌سازی سایت‌ها نرخ درمی‌آورد و مقداری هم خودش اضافه می‌کند.زمانی در سراسر کشور مشاوران املاک مبنای تعیین قیمت بودند. کسی که می‌خواست خانه‌ای بخرد یا بفروشد از مشاور املاک محله قیمت می‌گرفت. اما در حال حاضر به این صورت است که فروشنده به سایت نگاه می‌کند که عمدتا قیمت‌سازی شده است. بعد از روی قیمت‌سازی سایت‌ها نرخ درمی‌آورد و مقداری هم خودش اضافه می‌کند.
| بیشتر بخوانید: تازه‌ترین آمار قیمت مسکن در مناطق متوسط‌نشین تهران منتشر شد |
وی اظهار کرد: الان شرایط به گونه‌ای است که فروشنده به بنگاه قیمت می‌دهد و از بنگاه قیمت نمی‌خواهد. وقتی مشاور املاک، قیمت اعلامی فروشنده را به خریدار می‌گوید می‌شود مقصر تلاطمات بازار مسکن. بعد به ذهنشان می‌رسد که کمیسیون مشاوران املاک را کم کنند.
نائب رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران یادآور شد: ممکن است گفته شود که آگهی‌های درج شده در سایت‌ها توسط مشاوران املاک ارائه می‌شود. راه حل این است که اتحادیه املاک در این فرآیند مداخله کند. مثلا در فلان اپلیکیشن به اتحادیه دسترسی داده شود تا قیمت‌گذاری مسکن را متناسب با موقعیت، امکانات و دیگر مولفه‌ها انجام دهد. در واقع اتحادیه نرخ را تعیین کند و به متعاملین یا مشاوران املاک اجازه دهد با همان نرخ بر روی فایل مورد نظر کار کنند.
عرضه ۱۰ هزار آپارتمان در پردیس به کاهش یک میلیارد تومانی قیمت‌ها انجامید
کرباسیان خاطرنشان کرد: در ماه‌های اخیر وقتی ۱۰ هزار واحد مسکن مهر در شهر جدید پردیس به متقاضیان تحویل داده شد قیمت مسکن در پردیس و تهران کاهش پیدا کرد. آپارتمان ۳ میلیارد تومانی در پردیس به ۲ میلیارد تومان رسید.
وی با بیان اینکه ریزش قیمت مسکن در تهران از پردیس آغاز شده است بیان کرد: پردیس حاشیه امن تهران است. بسیاری از افراد وقتی دیدند نمی‌توانند در تهران خانه بخرند در پردیس اقدام به خرید کردند. در سال‌های اخیر واحدهایی در پردیس آماده شده بود ولی به دلیل آنکه زیرساخت نداشت تحویل نمی‌شد. بنابراین کمبود عرضه در رشد قیمت مسکن اثرگذار است.
خزانه‌دار اتحادیه مشاوران املاک گفت: مولفه سوم اثرگذار بر قیمت خانه، هزینه‌های ساخت است. بازار مسکن هم‌اکنون در رکود به سر می‌برد و خرید و فروش صورت نمی‌گیرد. در این شرایط ممکن است یک نفر به خاطر احتیاجش به پول، آپارتمان خود را زیر قیمت بفروشد. این نوع تخفیفات به اعتقاد من اسمش ارزانی مسکن نیست. اگر می‌خواهیم بازار مسکن در وضعیت کلی به ثبات برسد یا قیمت خانه کاهش پیدا کند باید علاوه بر بازارهای موازی، هزینه های ساخت مسکن را کنترل کنیم. وقتی دستمزد کارگر، نرخ نهاده‌های ساختمانی، قیمت زمین و عوارض افزایش می‌یابد نمی‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت.
کرباسیان تصریح کرد: پیشنهاد من این است که دولت زمین را به قیمت مناسب در اختیار سازندگان و فعالان بازار مسکن از جمله مشاوران املاک بگذارد. اتحادیه املاک می‌تواند در این زمینه ورود کند. این واگذاری زمین می تواند در حومه شهرها باشد. زمین را در اختیار اتحادیه املاک قرار دهند و اتحادیه نیز با استفاده از توان مشاوران املاک که در واقع کارشناسان بازار مسکن هستند، اقدام به تولید مسکن کند و در اختیار متقاضیان طرح‌های دولت که طبق استعلام فاقد خانه هستند قرار دهد. دولت نیز بر این فرآیند نظارت کند تا رانت یا سوءاستفاده‌ای ایجاد نشود.
هم‌اکنون در بعضی دفاتر املاک حتی یک نفر هم برای خرید ورود نمی‌کند
وی درباره وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: بازار ملک در رکود است و به جرأت می‌توان گفت در بعضی دفاتر املاک حتی یک نفر هم برای خرید ورود نمی‌کند. درآمد مشاوران املاک شاید از یک کارمند هم کمتر شده است. دفاتر املاک با هزینه‌های متعددی شامل اجاره، آب، برق، مالیات، بیمه و دیگر هزینه‌های جاری مواجهند اما درآمد نیست. دخالت سایت‌های اینترنتی و اپلیکیشن‌ها در بازار مسکن که بعضا به موضوع انعقاد قرارداد ورود کرده‌اند نیز به درآمد مشاوران املاک و چرخه اقتصاد مسکن ضربه زده است.
عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: املاکی‌ها در واقع بزرگترین فعالان بازار مسکن هستند که نباید حذف شوند. اینکه انعقاد قرارداد اجاره را به موجران و مستاجران بسپارند یا اجازه پیش فروش را از مشاوران املاک بگیرند به بازار مسکن ضربه می‌زند. از آنجا که بخش مسکن، بخشی پیشران محسوب می‌شود اقتصاد کلان صدمه می‌بیند.
کرباسیان یادآور شد: قرارداد پیش‌فروش را به دفاتر اسناد رسمی محول کرده‌اند. اما دفترخانه نمی‌تواند دلالی کند. راه درست آن است که به بنگاه‌های املاک اجازه نوشتن قرارداد پیش‌فروش را بدهند و ثبت رسمی به دفاتر املاک واگذار شود. در حال حاضر به دلیل حذف مشاوران املاک، پیش‌فروش قفل شده و بخش ساخت و ساز از این نوع مدل تامین مالی بی‌نصیب شده است.
یک پیش‌بینی مهم از قیمت مسکن؛ بازار ملک تا پایان سال چه مسیری را طی می‌کند؟
خبرآنلاین – ۱۸ آذر ۱۴۰۲
تجارت نیوز نوشت:ماه‌هاست رکود اصلی‌ترین مشخصه بازار مسکن محسوب می‌شود. بر اساس گفته مشاوران املاک و فعالان بازار، معاملات مصرفی و سرمایه‌ای به شدت در بازار رنگ باخته است.
این وضعیت در حالی‌ست که دولت کاهش قیمت ناشی از رکود و آرامش بازار را یکی از دستاوردهای خود به حساب می‌آورد و آن‌طور که از سرتیتر اخبار مشخص است گله‌ای از عملکرد فعلی خود ندارد.
پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن؛ سیاست‌های غیرعملیاتی در حوزه مسکن
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در مورد رکود حاکم بر بازار مسکن به تجارت‌نیوز گفت: «نگاه به حوزه مسکن به‌عنوان پیشران نظام اقتصادی باید نگاهی توامان از رونق و گردش سرمایه و به تبع آن، غنای ثروت در اقتصاد ملی باشد؛ در غیر این صورت هر برنامه‌ای که در حوزه اقتصاد مسکن اجرا شود محصول و نتیجه آن یک‌طرفه خواهد بود.»
او ادامه داد: «در حال حاضر آنچه به‌عنوان سیاست‌های خرد و غیرعملیاتی پیاده‌سازی می‌شود باعث رکود عمیق در حوزه ملک و مسکن شده است. نگاه این است که با کاهش نسبی قیمت‌ها و آرامش در بازار، مردم بیشتر به خرید و فروش متمایل می‌شوند، اما در حقیقت معامله مفیدی در بازار صورت نمی‌گیرد.»
نقش دولت در رکود بازار مسکن
این کارشناس حوزه مسکن همچنین درباره نقش دولت در این کورد توضیح داد: «دولت با دست خود این غنا را از لحاظ گردش سرمایه در حوزه اقتصاد مسکن قفل کرده است و آماری بر اساس ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ معامله در تهران منطقی نیست و به ضرر اقتصاد تمام می‌شود.»
وی افزود: «دولت اکنون تصور می‌کند قیمت‌ها را کنترل کرده است، در صورتی‌که این نوع کنترل قیمت هیچ کمکی به بازار نمی‌کند. این فنری است که دارد فشرده می‌شود و با بهانه‌ای که در آینده ممکن است از برنامه دولت نیز خارج باشد، نه‌تن‌ها دچار افزایش قیمت می‌شود بلکه تعداد معاملات را نیز به صورت هیجانی بالا می‌برد.»
غیبی بیان کرد: «در نتیجه سیاست‌گذار باید تعادلی را از میزان گردش و رونق در حوزه مسکن طراحی کند و اجازه دهد سرمایه‌ها بچرخند.»
پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن
این کارشناس و پژوهشگر حوزه مسکن در مورد آینده بازار مسکن توضیح داد: «با وضعیت فعلی که دولت شدیدا در حال کنترل حوزه مسکن است تا اتفاقی هیجانی در آن صورت نگیرد (با وجود آنکه بازارهای موازی نیز کنترل می‌شوند) طبیعتا اگر با همین نبض تا پایان سال پیش رود اتفاق خاصی نمی‌افتد. مگر اینکه اتفاق ویژه‌ای بیفتد که از طرح و برنامه دولت خارج باشد؛ با توجه به اینکه در سال جاری دو انتخابات نیز وجود دارد.»
او ادامه داد: «البته دولت مایل نیست که فضا را ملتهب نشان دهد و ترجیح می‌دهد مردم خرید عید خود را در فضایی بدون التهاب انجام دهند، در نتیجه به احتمال زیاد فضای بازار تا پایان سال در همین شرایط باقی خواهد ماند، اما با ورود به سال جدید ممکن است نقل و انتقالاتی جهت تبدیل به احسن از سوی مصرف‌کنندگان وجود داشته باشد که رونقی نسبی محسوب می‌شود.»