مرکز آمار ایران اخیرا گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران را منتشر کرده است که بررسی روند قیمتی املاک از دی ۱۴۰۱ تا شهریور ۱۴۰۲ پرداخته است. براساس این گزارش با وجود اینکه قیمت مسکن در زمستان و بهار گذشته روندی صعودی داشته است، در تابستان ۱۴۰۲ شاهد کاهش قیمت مسکن بوده است. با ما همراه باشید که در ادامه این گزارش را بررسی کنیم و نگاهی هم به روند قیمت املاک در سال‌های پیش رو داشته باشیم:
کنترل قیمت مسکن با ابزار سرکوب؛ آیا دولت ترمز اقتصاد را کشیده است؟
تجارت نیوز – ۷ آبان ۱۴۰۲
بازار مسکن مدت‌هاست در رکود جدی به سر می‌برد و نه تنها خرید و فروش، که ساخت و ساز هم در این بازار به کما رفته است. منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که سیاست‌های دولت منجر به خواب بازار شده و این نهاد به قیمت ایجاد رکود در بازار تلاش کرده است، قیمت‌ها را کنترل کند بدون آنکه به پیامدهای کلان اقتصادی آن بیندیشد!
در حالی دولت مدعی است قیمت‌ها را در بازار مسکن کاهش داده که بررسی‌ها نشان می‌دهد، این هدف حتی در صورتی که در کف بازار هم محقق شده باشد، به قیمت رکود بازار تمام شده و صنعت ساختمان را به کما برده است.
منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است دولت در بازار دخالت کرده و اولین نتیجه آن تحمیل رکود به بازار و اقتصادبوده است. او در بخش دوم گفت‌وگو با تجارت‌نیوز در این باره اظهار کرد: «دولت ترمزدستی اقتصاد را کشیده و خروجی آن یک خروجی حداقلی و خرد بوده است تا قیمت کنترل شود؛ ولی آسیب عدم گردش مالی در اقتصاد مسکن خیلی بیشتر از اینهاست که اعلام شود قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است!«
غیبی عنوان کرد: «مطالعاتی که من انجام داده‌ام نشان می‌دهد در دوره‌های زمانی پنج تا 6 ساله، شاهد افزایش 200 تا 220 درصدی قیمت مسکن بودیم و کاهش قیمت در این بازه بین 11 تا 20 درصد اتفاق افتاده است. یعنی به ازای 100 درصد افزایش 10 درصد کاهش داشته‌ایم. اینکه انتظاری 50 درصدی برای کاهش قیمت داشته باشیم منطقی نیست و تایید نمی‌شود. یعنی ممکن نیست ملکی که تا دیروز 100 میلیون تومان معامله می‌شد الان به 50 میلیون تومان برسد!«
این کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: «کاهش قیمت مسکن حتی اگر در حد 10 تا 15 درصد در حوزه مسکن اتفاق بیفتد زمانی می‌توانیم این کاهش قیمت را تایید کنیم که نمونه آماری برای مثال در شهر تهران حداقل 10 هزار واحد باشد. اکنون زیر هزار و 500 عدد است و برای مثال، این تعداد با 10 الی 20 درصد نیز معامله شود چون با این روند کاهشی حجم معاملات افزایش پیدا نکرده است! این کاهش قیمت در سطح کلان و تاثیرگذار بر تمام معاملات ملکی نبوده است.«
| بیشتر بخوانید: کاهش قیمت مسکن و نگرانی سرمایه‌گذاران/ راه نجات چیست؟ |
غیبی اضافه کرد: «اگر دولت بتواند همزمان با حفظ این کاهش قیمت رونق را نیز در حوزه مسکن شکل دهد و آمار فروش از نظر تعداد واحد افزایش پیدا کند می‌توان گفت کارنامه مثبتی است که دولت می‌تواند به نام خود ثبت کند.«
قیمت خانه در مسیر کاهش
ایسنا – ۴ آبان ۱۴۰۲
چهار شاخص اثرگذار بر بازار مسکن در مسیر بهبود قرار گرفته است. ثبات بازارهای موازی، رونق نسبی ساخت و ساز، کاهش سرعت رشد نقدینگی و رکود معاملات مسکن از عواملی است که اثر کنترل کننده بر بازار ملک ایجاد کرده است.
به گزارش ایسنا، روز گذشته بانک مرکزی اعلام کرد که رشد نقدینگی طی مسیر کاهشی از ۳۹ درصد در سال ۱۴۰۰ به ۳۱.۱ درصد در سال ۱۴۰۱ و به ۲۶.۹ درصد در شهریور ۱۴۰۲ رسیده است. به تبع آن رشد پول که سنجشی برای وضعیت انتظارات تورمی محسوب می شود از بالای ۷۰ درصد در اغلب هفته‌های اسفند ۱۴۰۱ به سطح ۳۹ درصد در مهرماه سال جاری رسیده است.
بازارهای همسو و اثرگذار بر بخش مسکن نیز به ثبات رسیده‌اند؛ به نحوی که در سال جاری قیمت دلار، طلا و خودرو در محدوده مشخصی قرار گرفته و نوسانات چندانی نداشته است. حتی با وجود تنش‌های بین‌المللی هفته‌های اخیر، بازار ارز دچار تغییر محسوسی نشد.
درخصوص میزان ساخت و ساز هم آمار از رونق این بخش حکایت دارد؛ به نحوی که شاخص مدیران خرید بخش ساختمان (شامخ) از رقم ۳۳.۹۵ در فروردین امسال به ۵۵.۴۹ در مرداد رسید. بخشی از این رشد به ساخت و ساز دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن مربوط می‌شود و بخش دیگر از رونق خانه‌سازی توسط بخش خصوصی نشأت گرفته است.
روند بازار مسکن در ۹ ماه گذشته
تجارت نیوز – ۳ آبان ۱۴۰۲
مرکز آمار ایران بالاخره پس از چند ماه سکوت کامل در مورد تحولات مسکن چند روز پیش گزارشی در این زمینه منتشر کرد. این گزارش نشان‌دهنده روند قیمتی بازار مسکن از بهمن سال گذشته تا شهریور 1402 بود.
بر این اساس متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و در آخرین ماه تابستان به 77 میلیون و 400 هزار تومان رسیده است. اما روند قیمتی این بازار در 9 ماه گذشته نوسانات معناداری را پشت سر گذاشته و روند دوگانه‌ای را طی کرده است.
روند بازار مسکن در زمستان گذشته
آشفتگی بازار مسکن از پاییز سال گذشته با آغاز التهابات ارزی کلید خورد و پس از آن نیز دیگر آماری در این حوزه از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران منتشر نشد.
در نبود آمار موثق در فاصله دی تا اسفند 1401 مشاهدات میدانی حاکی از آن بود که مسکن و حوزه‌های مربوط به آن پرونوسان‌ترین روزهای خود را در بهمن و اسفند پشت سر گذاشته است؛ مسئله‌ای که در گزارش اخیر مرکز آمار نیز منعکس شده و نشان از آن دارد که مسکن طی اسفندماه 14 درصد افزایش قیمت را پشت سر گذاشته است.
مسکن در بهار و تابستان 1402
قیمت مسکن در بهار 1402 و با ورود به سال جدید نیز در همین جهت قرار داشته و در سه ماه ابتدایی با رشدی 20 درصدی مواجه بوده است. اما با شروع تابستان ورق برمی‌گردد و روند حرکت قیمت بازار مسکن تغییر می‌کند و قیمت‌ها وارد فاز کاهشی می‌شوند تا آنجا که بازدهی مسکن از ابتدای امسال تا پایان شهریور معادل ۱۵ درصد برآورده شده است.
برخی کارشناسان اخبار توافق با غرب و آینده مذاکرات برای رفع تحریم‌‌‌ها، تبادل زندانیان ایرانی و آمریکایی، آزاد شدن بخشی از دارایی‌‌‌های ارزی بلوکه شده و افزایش فروش نفت توسط ایران، وضعیت نقدینگی و نرخ رشد آن، انتخابات پیش روی مجلس شورای اسلامی را از عوامل این نزول قیمت می‌دانند، اما برخی دیگر از کارشناسان معتقدند رکود بازیگر اصلی کاهش قیمت مسکن در تابستان 1402 بوده است که در نتیجه سرکوب بازارها توسط دولت رخ داده است.
| بیشتر بخوانید: سبقت قیمت مسکن از نرخ دلار چه پیامدهایی خواهد داشت؟ |
بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن در این مورد به تجارت‌نیوز گفته است: «وقتی قرار باشد از کالایی آمار خاصی ارائه شود باید به شرایط آن کالا در دوره‌های مختلف توجه شود.«
او ادامه داده است: «برای مثال ارزیابی در دوره رکود نسبت به دوره رونق نیازمند در نظر گرفتن عوامل دیگر است. وقتی در تهران طی یک ماه 10 هزار معامله انجام می‌شود آمار میانگین این قیمت در نظر گرفته می‌شود. ماه بعد که تنها 100 معامله اتفاق افتاده است دیگر نمی‌توان در مورد آن قضاوت کرد که کاهش یا افزایش قیمت داشته است.«
این کارشناس اقتصاد مسکن در این زمینه توضیح داده است: «در این شرایط، بستر معامله وجود نداشته است. در ارزیابی معامله تجاری بحث معاملات هم وجود دارد و خیلی از اعداد از ارزیابی خارج می‌شود.« ستاریان در مورد تاثیر رکود بر قیمت بیان کرد: «این رکود است که قیمت را پایین می‌آورد در حالی که فروشنده حاضر نیست یک ریال ارزان‌تر خانه خود را بفروشد.«
او همچنین تصریح کرده است: «اگر بطن بازار را مورد بررسی قرار دهید متوجه می‌شوید اکنون رکود تورمی نیز در جریان است، قیمت در حال بالا رفتن است، اما معامله‌ای انجام نمی‌شود.«
فروشندگان به دلیل نبود مشتری و در شرایط نیاز مبرم به سرمایه خود گاهی اوقات قیمت را پایین‌تر از فی بازار اعلام می‌کنند و در نتیجه در همان تعداد اندک معامله‌ای که اتفاق می‌افتد، کاهش قیمت دیده می‌شود. اما با این روند کارشناسان چه چشم‌اندازی از بازار مسکن تا پایان سال دارند؟
روند کاهش قیمت مسکن در 6 ماه دوم سال ۱۴۰۲
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در گفتگو با تجارت‌نیوز درباره پیش‌بینی بازار مسکن طی نیمه دوم سال اظهار کرده است: «با توجه به ثبات فعلی در بازارهای موازی مثل ارز و طلا، بخش مسکن در آینده ممکن است مسیر بهتری را طی کند.«
وی افزوده است: « از آنجا که با آمارهای غیرواقعی، مصرف‌کننده‌ها امیدوار به کاهش ممتد ملک و مسکن می‌شوند از ورود به بازار منع خواهند شد و اعلام می‌شود که کاهش قیمت صورت گرفته است. در نتیجه مصرف‌کننده را زمانی وارد بازار می‌کنند که خود تصمیم می‌گیرد با توجه به افزایش قیمت مسکن وارد خرید شود؛ بنابراین با بالاترین قیمت و فرصت‌سوزی که با آمار دولت اتفاق می‌افتد، مصرف‌کننده در حالت انتظار مانده و در فصل گرانی مسکن خریداری می‌کند.«
غیبی تاکید کرده است: «مردم باید آگاهی داشته باشند که اکنون فرصت خرید فراهم شده و می‌توانند با ورود به بازار انتخاب مناسبی را انجام دهند.«
| بیشتر بخوانید: زنگ خطر افزایش قیمت مسکن در نیمۀ دوم سال 1401 |
این کارشناس بازار مسکن در مورد نقش دولت و چشم‌انداز بازار مسکن توضیح داده است: «دولت باید هر چه زودتر در یک برنامه منسجم بستری را فراهم کند تا بازار از این فضای پیش‌آمده دور شود. اگر تعللی شکل بگیرد و این اتفاق نیفتد مثل دولت قبل مجبور به ارائه سیاست‌ها و بسته‌های خروج رکود در حوزه مسکن خواهد شد و خروج از این بن‌بست هزینه‌های مضاعفی را گریبانگیر دولت و در نهایت حوزه مسکن می‌کند.«
بنابراین می‌توان گفت تغییر وضعیت بازار مسکن در گرو راه افتادن دوباره معاملات است. در صورتی‌که معاملات دوباره جریان نگیرد آسیب وارد شده به بدنه بازار ابعاد گسترده‌تری پیدا خواهد کرد که جبران آن ممکن است سال‌ها از اختیار فعالان این حوزه و دولت خارج باشد.
سخن نهایی
همانطور که دیدیم قیمت‌های مسکن در تابستان ۱۴۰۲ با روند کاهشی روبرو بوده است و انتظار می‌رود که این روند در پاییز هم ادامه داشته باشد. البته خیلی از کارشناسان بر این عقیده هستند که کاهش قیمت مسکن به صورت دستوری بوده و ممکن است در آینده اثراتی مثل افزایش تورم و رکود در بازار مسکن را در پی داشته باشد. با این وجود اکنون فرصت مناسبی برای خانواده‌هایی است که به دنبال خرید خانه هستند و می‌توانند با توجه به این کاهش قیمت، خانه مورد نظر خودشان را خریداری کنند.