جدیدترین اخبار مربوط به بازار مسکن از رکود بیسابقه خرید و فروش ملک خبر میدهد. با تورم روز افزون و بالاتر رفتن قیمت مسکن بسیاری از اقشار کم درآمد یا با درآمد متوسط نه تنها توان خرید خانه را ندارند بلکه از اجاره خانه مناسب هم دورتر میشوند. به هر حال آنچه از اخبار املاک برمیآید رکود بیسابقه در معامله مسکن است.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: معامله مسکن در سراشیبی سقوط و رکود
خبر آنلاین
30 اردیبهشت 1403
خرید ملک از سبد خانوادهها خارج شده است و مردم با بازار مسکن قهر کردند. نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: مسکن دور از دسترس مردم قرار گرفته و به نوعی میتوان گفت خرید ملک از سبد خانوادهها خارج شده است و مردم بیشتر به سمت تمدید قراردادهای اجاره میروند. معاملات مسکن سقوط کرد. جدیدترین گزارشها نشان میدهد که معاملات مسکن در فروردین ماه امسال نسبت به ماه قبل ۷۵.۶ درصد کاهش یافته است. داود بیگینژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در جدولی که در اختیار خبرگزاری خبرآنلاین قرار داد، به کاهش ۷۵ درصدی معاملات املاک در فروردین ۱۴۰۳ نسبت به اسفند ۱۴۰۲ اشاره کرد. بر اساس این گزارش، معاملات مسکن در فروردین امسال حتی نسبت به فروردین سال ۱۴۰۲ بیش از ۱۴ درصد ریزش داشته است.
گزارشهای برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان میدهد متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین ۱۴۰۳ در حدود ۸۱.۶ میلیون تومان بوده و این در حالی است که این عدد در آخرین ماه سال ۱۴۰۲، ۸۱.۴ میلیون تومان دیده می شود. این تفاوت قیمتها حاکی از آن است که قیمت مسکن در اولین ماه ۱۴۰۳ تقریبا ۰.۲ درصد گران شده است. البته در جدول آماری مشاهده میشود که قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین ۱۴۰۲ در حدود ۶۶.۴ میلیون تومان قیمت داشت که افزایش ۲۲.۹ درصدی قیمت ملک را در طول یک سال نشان میدهد.
قیمت ملک، سنگین شده است
داود بیگینژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار مسکن در گفتوگو با خبرگزاری خبرآنلاین گفت: در حال حاضر و در اردیبهشتماه یک مقدار تردد به دفاتر املاک نسبت. به فروردین به جهت اجاره و خرید ملک بیشتر شده است، ولی اینکه این تعداد قابل توجه باشد، چنین نیست.
وی، دلیل تشدید رکود در بازار مسکن را سنگینی قیمتها عنوان کرد و افزود: با توجه به اینکه قیمت مسکن چسبندگی دارد، اگر یک سقف قیمتی را تجربه کند، بازگشت از آن سقف یک مقدار سخت است و این اتفاق دیر میافتد.
| بیشتر بخوانید: سایه سنگین رکود مسکن بر دفاتر مشاور املاک |
نایب رییس اتحادیه مشاوران تصریح کرد: واقعیت این است که قیمتهایی هم که الان در بازار مسکن برای خرید پیشنهاد میشود، بالاست. البته این نکته را هم بگویم که قیمتهایی که اعلام میشود، با قیمت تمام شده ملک در ارتباط است.
بیگینژاد متذکر شد: شما وقتی قیمت تمام شده ملک را مورد بررسی قرار میدهید. میبینید قیمت مسکن با توجه به هزینه ساخت و هزینه زمین تعیین میشود و قیمت ملک برای سازندگان بالاست.
وی یادآور شد: به نسبت بالا بودن قیمت تمام شده ملک، قیمت ملک و عرضه آن هم افزایش پیدا کرده، ولی در مقابل، توان خریداران و مردم با تورم در بخش مسکن افزایش پیدا نکرده است.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: بر همین اساس، مسکن دور از دسترس مردم قرار گرفته و به نوعی میتوان گفت خرید ملک از سبد خانوادهها خارج شده است. و مردم بیشتر الان به سمت تمدید قراردادهای اجاره رفته اند.
کسادی بازار مسکن تشدید میشود؟
این فضا در بازار مسکن در حالی در آمارها و گزارشها روایت میشود. که به تازگی کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم در تحلیل شرایط فعلی و پیشبینی. آینده بازار مسکن تاکید کرد: در حال حاضر مشاوران املاک در رکود کاری به سر میبرند و بازخوردهایی هم که از بازار مسکن دریافت میکنیم. تحرکی را در آینده نزدیک نشان نمیدهد.
به گفته او، علت اصلی آن به کاهش توان. متقاضیان مصرفی مربوط میشود. و پیشبینی من با توجه به شرایط موجود این است. که به سمت کسادی حرکت میکنیم و اتفاق خاصی در نیمه اول سال جاری نخواهد افتاد.
گودرزی عنوان کرد: البته این رکود برای صنف مشاوران املاک و بخش مسکن. به عنوان یک حوزه پیشران، جالب نیست. و تبعات منفی برای اقتصاد کشور دارد.
وی تصریح کرد: اگر دولت بتواند عرضه مسکن را افزایش دهد. و صنعت اجاره را نیز راهاندازی کند. میتوان امیدوار بود که قیمتها در سطح فعلی با تغییرات اندک قرار بگیرد. یا حداقل شاهد نوسانات جزئی در این بازار باشیم. اما گردش اقتصادی در بازار مسکن نباید متوقف شود؛ چرا که اشتغال این حوزه را به چالش میکشد.
رکود معاملات شبیه هیچ دورهای در گذشته نیست
در این میان، سیامک قاسمی، اقتصاددان در واکنش به کاهش معاملات مسکن. در یادداشتی نوشت: رکود معاملات و نقدشوندگی در بازار مسکن ایران شبیه به هیچ دورهای در گذشته نیست.
براساس گفته او، تعداد معامله مسکن در شهر تهران به کمتر از ۵ معامله مسکن روزانه برای هر منطقه شهرداری رسیده است.
قاسمی متذکر شد: امروز در بازار مسکن، قیمت و رشد قیمت اهمیت بسیار کمتری دارد. و چالش اساسی، نقدشوندگی و امکان فروش است و با این شرایط، مشتری اول و آخر بسیاری از زمینها، ویلاها و املاک تجاری و اداری، همین دارندگان فعلی آنها خواهند بود.
وی تاکید کرد: در شرایط فعلی برای هر سرمایهگذاری در بازار مسکن. اولویت اول و آخرتان، نقدشوندگی و امکان معامله شدن در آینده است و نه وعیده و امید درباره رشد قیمتها.
فرارو و معامله مسکن
13 دی 1402
طی سالهای ۹۳ تا ۹۶ که بازار مسکن، «رونق تورمی سالهای ۹۱ و ۹۲» را پشت سر گذاشته بود، خرید سرمایهای. آپارتمان در پایتخت به پایینترین میزان خود رسیده بود. ضمن آنکه، سیگنالهای مثبت از تحولات سیاسی در آن سالها به جامعه باعث آرامش نسبی رفتارهای سرمایهگذاران و قیمتها در عمده بازارهای دارایی شد.
حجم «حضور» در بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران به کمتر از یکسوم ۱۰ سال پیش رسیده است. خلوتترین سال بازار معاملات مسکن، ظاهر امیدوار کنندهای برای سیاستگذار دارد. اما این «زلزله بزرگ ملکی» به کدام بازارهای مرتبط، خسارت شدید وارد کرده است؟ یک تصویر ۱۰ ساله از پرواز قیمت مسکن. و سقوط معاملات مسکن، پیامهای روشن و معنادار به بازیگران این بازار و ناظران و سیاستگذارانش ارائه میکند.
بازار معامله مسکن در سالهای اخیر
به گزارش دنیای اقتصاد، سالهای ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۲ بازار و معامله مسکن را میتوان. به لحاظ اتفاقاتی که در روند «قیمت» رخ داد، به چهار مقطع «آرامش»، «جهش»، «حفظ وضعیت» و «آتشبس» تقسیم کرد. همین مقاطع زمانی از زاویه «معاملات» بهصورت «رکودنسبی و رونق کوتاه»، «رکود شدید»، «ابررکود» و «ابررکود مطلق» قابل توصیف است. در این سالها، سقوط معاملات مسکن از باند قیمتها، اگرچه به معنای «تخریب کامل جریان. خریدهای مصرفی آپارتمان» در تهران و همه شهرهای ایران است، اما ابعاد و عمق خرابیها، دو بازار دیگر را هم تحت تاثیر قرار داد.
حجم «حضور» در بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران به کمتر از یک سوم ۱۰ سال پیش رسیده است؛ خلوتترین سال بازار معاملات مسکن، ظاهر امیدوارکنندهای برای سیاستگذار دارد، اما این «زلزله بزرگ ملکی» به کدام بازارهای مرتبط، خسارت شدید وارد کرده است؟ یک تصویر ۱۰ ساله از پرواز قیمت مسکن و سقوط معاملات مسکن، پیامهای روشن و معناداری به بازیگران این بازار و ناظران و سیاستگذارانش ارائه میکند.
سالهای ۹۳ تا ۱۴۰۲ بازار مسکن را میتوان به لحاظ اتفاقاتی که در روند «قیمت» رخ داد، به چهار مقطع «آرامش»، «جهش»، «حفظ وضعیت» و «آتش بس» تقسیم کرد. همین مقاطع زمانی را، اما اگر از دوربین «معاملات» رصد کنیم، به ترتیب به صورت «رکود نسبی و رونق کوتاه»، «رکود شدید»، «ابررکود» و «ابررکود مطلق» قابل توصیف است.
| بیشتر بخوانید: اجاره ویلا در ماسال |
پیام اول: محیط مساعد مصرفکننده کجاست؟
بهترین دوره بازار مسکن طی این ۱۰ سال. مقطع زمانی اول بود که بهواسطه نزدیک به ۴ سال. «ثبات قیمت آپارتمان» در سالهای ۹۳ تا اواخر ۹۶، حجم قابلتوجهی از متقاضیان مصرفی توانستند. صاحب خانه شوند. ماهی، میانگین حدود ۱۳ هزار خرید واحد مسکونی در پایتخت که بالای دو سوم آنها، به قصد سکونت معامله شد.
بدترین دوره نیز، آخرین مقطع این یک دهه است. یعنی همین امسال که «جریان خرید مصرفی» آپارتمان تقریبا متوقف شده است. کل خرید ماهانه آپارتمان به ۳ هزار واحد سقوط کرده. که البته سهم مصرفیها از این خریدهای ناچیز، بسیار پایین گزارش میشود.
به این ترتیب، مشخص میشود. هنگام آرامش قیمت، مصرفکننده بیشترین نفع را از بازار مسکن میبرد. اما در زمان جهش قیمت، چون محیط برای خانه اولیها نامساعد میشود. تقاضای مصرفی عملا از بازار خارج میشود.
پیام دوم: رابطه نوسان معاملات و قیمت
پیام دیگر این بررسی، نحوه اثرپذیری نبض خرید. از نبض قیمت است. نبض معاملات مسکن در این سالها. رابطه معنادار -معکوس- با نبض قیمت ملک داشته است. در سالهای آرامش قیمتها -۹۳ تا پایان ۹۶-، بازار معاملات مسکن شاهد «کمترین نوسان» و در عین حال، «خرید و فروش در حجم بالا» بوده. اما از مقطعی به بعد -ابتدای ۹۷ تاکنون- جهش قیمت و نااطمینانیهایی که در فضای اقتصاد کشور و به تبع. بازار ملک نسبت به آینده شکل گرفت، نبض معاملات مسکن با دو وضعیت بد همراه میشود. از یکسو، افتهای شدید سریالی خرید و فروشها و از سوی دیگر «نوسان شدید در حجم معاملات» که امکان پیشبینی روند بازار را برای بازیگران بهویژه سمت عرضه، مخدوش یا غیرممکن میکند.
چهار برش از ۱۰ سال معامله مسکن
سال ۹۳ تا پایان ۹۶، «مقطع قبل از عصر جهش تاریخی قیمت مسکن» است. مقطع «آرامش». در آن دوره ماهانه در تهران بالای ۱۰هزار واحد مسکونی و بهطور میانگین. حدود ۱۳ هزار. آپارتمان توسط متقاضیان خریداری میشد. اکثریت خریداران (تقاضا)، مصرفکننده بازار بودند به این معنا که خانه اولی. یا خریدار تبدیلی (به قصد سکونت در واحد بهتر) به حساب میآمدند؛ تقاضای سرمایهای همیشه در معامله مسکن حضور دارد.
اما طی سالهای ۹۳ تا ۹۶ که بازار مسکن. «رونق تورمی سالهای ۹۱ و ۹۲» را پشت سر گذاشته بود. خرید سرمایهای آپارتمان در پایتخت به پایینترین میزان خود. رسیده بود ضمن آنکه، سیگنالهای مثبت از تحولات سیاسی. در آن سالها به جامعه باعث آرامش نسبی رفتارهای سرمایهگذاران و قیمتها در عمده بازارهای دارایی شد.
سالهای ۹۳ تا اوایل ۹۵، معاملات مسکن در رکود نسبی قرار داشت، چون بازار تازه، جهش سال ۹۲ را پشت سر گذاشته بود. از اواخر ۹۵ تا اواخر ۹۶ نیز، «رونق بسیار کوتاه در مقایسه. با دورههای رونق قبلی» در بازار مسکن حاکم شد. مقطع دوم -جهش- از سال ۹۷ تا ۹۹ با استارت پرقدرت «ریسک غیراقتصادی» در بازار مسکن شروع میشود. بهطوری که نتیجه سه سال رشد قیمت میانگین ۷۰.۶ درصدی، به «افت شدید ارتفاع بازار معامله مسکن» در دو مرحله منجر میشود.
یکبار در سال ۹۷ که نبض معاملات خرید آپارتمان ۳۰درصد نسبت به زمان «آرامش» کاهش پیدا میکند و یکبار هم در سالهای ۹۸ و ۹۹ که این بار ۵۴درصد نسبت به مقطع اول، خرید ملک کاهش مییابد.
سخن پایانی
در متنی که همراه هم خواندیم قدرت خرید مسکن. در سالهای اخیر مقایسه شده و همانطور که مشاهده کردید. متاسفانه معامله مسکن هر سال با رکود بیشتری مواجه شده است. مردم ابتدا قدرت خرید ملک را از دست دادند و متاسفانه اکنون حتی در تهیه ودیعه و پول پیش مسکن و اجاره آن هم با مشکل مواجه شدهاند.
