نحوه پرداخت پول در معاملات املاک، نکتهای خاص و مهم است که باید در انجام معاملات و نقل و انتقالات املاک و مستغلات به آن توجه ویژه داشته باشید. اگر قصد خرید ملک دارید و قرار است که مبالغ زیادی را بابت خرید به فروشنده انتقال دهید; حتما این مقاله را تا به انتها بخوانید.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: پرداخت پول در معاملات املاک، نکات مهمی که باید بدانیم
مبالغی که باید برای خرید ملک پرداخت کنید
در کل شما در هنگام پرداخت وجه خرید به مالک و یا فروشنده باید سه مبلغ را در نظر بگیرید; اصل مبلغ ملک، هزینه کمسیون مشاورین املاک و در نهایت هزینه انتقال سند که در دفتر خانه پرداخت میکنید. البته ممکن است که این وجوه را به صورت یکجا یا در قالب بیعانه و تتمه پرداخت کنید. با این حال آگاهی از مسائل درباره هر کدام از این موارد در جای خود مهم هستند.
نکته بسیار مهم این است که در مورد نحوه پرداخت وجوه مرتبط به خرید و یا اجاره ملک در ایران; قانون مدونی وجود ندارد که خریدار و فروشنده را ملزم به رعایت شیوهای خاص کند. با این حال این به معنای عدم مراجعه به قوانین موجود در این زمینه نیست.
به یاد داشته باشید، در صورتی که در زمان پرداخت مبلغ ملک خریداری شده دچار مشکل شدید; تنها قانون به داد شما خواهد رسید.
روش های پرداخت پول در معاملات املاک
طبیعی است، به خاطر جابجایی نقدینگی زیاد در هنگام خرید ملک، امکان جابجایی آن به صورت نقدی وجود ندارد. ممکن است فرد خریدار برای تسویه از چکهای بانکی استفاده کند و یا ترتیبات دیگری را در نظر بگیرد. هر کدام از موارد یاد شده میتواند مشکلاتی را برای شما به بار بیاورد.
اما روشهای دیگری نیز وجود دارند که با داشتن ضریب اطمینان بالاتر; میتوانند تبادل پول را برای شما راحتتر کنند.
اگر نسبت به روشهای مطمئن پرداخت پول اطلاعی ندارید نگران نباشید. ما بهترین روشها را در اینجا به شما یادخواهیم داد.
بیعانه ملک
در زمان عقد قرارداد و تنظیم مبایعه نامه (یا همان قرارداد فروش); مقداری از مبلغ خرید ملک به صورت بیعانه و یا پیش پرداخت از خریدار دریافت میشود.
مقدار مبلغ بیعانه مشخص نیست و بسته به توافق دو طرف و قیمت ملک دارد. گاهی تا یک سوم مبلغ ملک به عنوان بیعانه از سوی فروشنده طلب میشود. مابقی هم به بعد از انتقال سند و تحویل ملک اختصاص داده میشود.
حتما دقت کنید که هر مبلغی، چه مبلغ کل ملک در زمان خرید و فروش و چه مبلغی که به عنوان بیعانه به فروشنده میپردازید; در قرارداد فروش ذکر شود و این مبلغ به عدد و حروف و نیز به ریال و تومان باشد.
حتما هم یک نسخه از قرارداد خرید ملک با اطلاعات کامل درباره شرایط خرید با امضای فروشنده را در نزد خودتان نگاه دارید.
در تنظیم مبایعه نامه دقت کنید
تنظیم اولیه مبایعه نامه و یا قرارداد فروش ملک باید با جزئیات کامل صورت بگیرد; از اضافه کردن توضیحات و یا شرایط خاص نترسید. شما حق دارید نسبت به همه چیز در قرارداد کنترل داشته باشید.
بهتر است تا حد امکان مبلغ کمی را به عنوان بیعانه قرار دهید. اغلب این مبلغ به بیش از بیست درصد کل قیمت ملک نمی رسد. اصرار زیاد فروشنده به دریافت بیعانه بیشتر میتواند کمی مشکوک باشد. پس زمان بطلبید تا همه چیز را دقیق بررسی کنید.
حتما در زمینه پرداخت بخش دوم پول نیز توافقات کامل را ذکر کنید. برای مثال نحوه پرداخت قسطی، در سر رسیدهای مشخص را ذکر کنید و چنانچه قرار است که این مبالغ را به صورت نقدی انتقال دهید; حتما شیوه انتقال این مبلغ را نیز ذکر کنید. (در مورد نقل و انتقالات نقدی بسیار حساس تر از نقل و انتقالات به صورت چک باشید).
روش انتقال پول ملک میتواند بسته به توافق طرفین باشد. اغلب خرید و فروشها با استفاده از چکهای شخصی و یا بانکی صورت میگیرد هر کدام از آنها مزایایی دارد که در ادامه به آنها میپردازیم.
چکهای عادی
طبیعی است که شما بخواهید از دسته چک خودتان استفاده کنید و اقدام به تسویه حساب بنمائید. چکها را هیچ گاه در وجه «حامل» ننویسید. البته در قانون چک جدید این مشکل رفع شده است و شما امکان نوشتن چک حامل را نخواهید داشت; ولی در هر صورت به هیچ عنوان چکی را به صورت حامل برای فروشنده امضا نکنید. حتی اگر فروشنده ملک اصرار به چنین کاری داشته باشد.
اگر شما فروشنده ملک هستید از خریدار بخواهید که حتما در وجه چک علاوه بر نام شما علت دریافت چک را نیز وارد کند; برای مثال «در وجه آقای X بابت قرارداد خرید ملک به شماره قرارداد Y در تاریخ Z».
در صورت عدم موجودی با داشتن یک چک با توضیحات، هر دو طرف میتوانند روالهای قانونی را با سرعت بیشتری طی کنند. لذا از نوشتن موضوعات مرتبط هیچ ترسی و خجالتی نداشته باشید.
در صورتی که فروشنده هستید; سعی کنید که از اعتبار حساب خریدار مطمئن باشید و در صورتی هم که خریدار هستید مطمئن شوید که فرد فروشنده دقیقا مالک و طرف دریافت کننده چک هست. اصرار فروشنده بر عدم وارد کردن نام در چک موضوعی است که نباید از آن بگذرید. اگر با چنین وضعیتی برخورد کردید; عملیات صدور چک را متوقف کنید و با یک کارشناس حقوقی مطمئن مشورت کنید.
چک بانکی تضمین شده
چکهای بانکی تضمین شده، راه بسیار امنی برای انتقال وجوه سنگین است. در اینجا بانک صادر کننده برای شما چک رمزداری را به نام و شماره حساب مشخصی صادر میکند. از آنجا که این چکها با پشتوانه مطمئن پولی صادر میشوند; به راحتی قابل وصول در روز صدور هستند و مبلغ مورد نظر جابجا میشود.
در صورتی که قصد استفاده از این چک را دارید حتما یک تصویر کپی از آن را تهیه کنید. در عین حال در قرار داد خرید حتما مشخصات این چک را وارد کنید; تا در صورت بروز مشکل بتوانید پرداختهای مالی مرتبط به خرید و فروش پول ملک را دنبال کنید.
چیزی که در اینجا تاکید میکنیم، به هیچ عنوان خجالت، عجله و یا دستپاچگی نداشته باشید. حتی در قرار با آشنایان مطمئن هم روند ثبت اطلاعات کامل را طی کنید.
نکته مهمی که در زمینه چکهای بانکی تضمین شده باید در ذهن داشته باشید; این است که بعد از صدور و وارد شدن این چکها به حساب دریافت کننده، شما امکان جلوگیری از پرداخت را نخواهید داشت. برای همین در صورتی که قصد انجام چنین کاری را دارید; حتما مطمئن شوید که همه چیز قرارداد شما درست است و رویه درستی را طی میکنید.
انتقال کارتی (یا کارت به کارت پول)
انتقال کارت به کار روش غیر مطمئنی است. در اینجا شما نه میتوانید ذکر کنید که چرا پول را به حساب فروشنده انتقال داده اید و نه فروشنده میتواند به این عمل اذعان داشته باشد. برای جلوگیری از هر مشکل حقوقی; ما پیشنهاد میکنیم که انتقال با واریز به حساب فروشنده صورت گیرد و فیش واریزی به عنوان تایید پرداخت در قرارداد ذکر شود.
مشکل دیگری که در انتقال کارت به کارت وجود دارد این است که شما نمی توانید بیشتر از سطح مشخصی پول انتقال دهید.
دستگاههای پز در دفاتر مشاور املاک
دستگاههای پز هم به مانند انتقال کارت به کارت میتوانند مشکلاتی داشته باشند. اگر قصد آن را دارید که از این شیوه برای انتقال وجه استفاده کنید; حتما در قرارداد خودتان مبلغ و شماره رهگیری را ثبت کنید تا در پیگیری انتقالات مالی دچار مشکل نشوید. دقت کنید که شما در این روش اغلب پول را به حساب مشاور املاک و نه فروشنده انتقال میدهید; و هر گونه اختلاف ما بین این دو میتواند به ضرر شما تمام شود. بهتر است که شما مستقیما پول را از طریق چک با مشخصات کامل و یا فیش بانکی مشخص به حساب خود شخص فروشنده انتقال دهید. ذکر این روش در قرار داد هم بسیار تاکید میشود.
به نظر ما بهترین روش انتقال وجه، چکهای معتبر بانکی با مشخصات کامل دریافت کننده و علت صدور و یا چکهای تضمین شده بانکی است. اگر اندکی وقت و هزینه صرف کنید، با مشکلات حقوقی کمتری در آینده روبرو خواهید بود.
در مرحله پرداخت پول در معاملات املاک یکی از مشکلات دستگاههای کارت خوان در دفاتر مشاور املاک; این است که ممکن است اصلا این دستگاه به نام مشاور املاک ثبت نشده باشد. این مسئله که در برخی از قراردادها دیده شده است میتواند مشکلات حقوقی سنگینی را هم برای خریدار و هم فروشنده ایجاد کند. پس بهتر است از روشهای مطمئن بانکی در این زمینه استفاده کنید.
مطلب پیشنهادی: قیمت خرید خانه، تکنیک های مذاکره و پیشنهاد قیمت |
خرید املاک با مبلغ وام
گاهی از اوقات برخی از خریداران اذعان میکنند که کل و یا بخشی از مبلغ خرید املاک را به صورت وام از سمت بانک پرداخت میکنند. برای این موضوع ممکن است که خریدار درخواست انتقال سند قبل از خرید ملک را نماید.
در اینجا حتما این نکته را در نظر داشته باشید; هیچ تضمینی برای انتقال مبلغ وام به حساب فروشنده وجود ندارد. بانک مبلغ وام را مستقیما به حساب خریدار واریز میکند و نه فروشنده. پس بهتر است در صورتی که به خریدار اطمینان ندارید، از انتقال سند به نام وی خودداری کنید. یا در صورت انجام این کار از خریدار درخواست تضمین مطمئن (که در ادامه گفته می شود) نمایید. دقت کنید که بهتر است که در اینجا از وی درخواست وکالت بلاعزل کنید; که اگر خریدار در تاریخ مشخصی مبلغ ملک را به شما واریز نکند، ادعای مالکیت ملک را نخواهد داشت.
با این حال ممکن است که خریدار بخواهد که شما سند را به نام بانک بزنید. دقت کنید در این صورت شما نمی توانید نسبت به بانک ادعایی داشته باشید; زیرا بانک مبلغ خرید را مستقیما به حساب خریدار واریز می کند. در صورت برخورد با چنین شرایطی بهتر است حتما با بانک صحبت کنید و از روش پرداخت مطمئن شوید. برخی از اوقات بانک پول ملک را به حساب فروشنده واریز می کند. یا چکی را به همین عنوان به فروشنده ارائه می کند. در هر صورت در این روش بسیار مراقب باشید.
ادعای مالکیت با واریز وام چگونه است؟
در صورت واریز وام و یا مبلغ وام خریدار نمیتواند نسبت به ملک ادعای مالکیت کند. اما میتواند نسبت به مبلغ پرداختی در ازای خرید ملک ادعای استرداد داشته باشد.
اگر فروشنده به شما ملکی را معرفی کند که هنوز بدهکار بانک است; حتما به بانک مورد ادعا مراجعه کنید و وضعیت سند را جویا شوید. برخی از ملکها ممکن است در رهن و وثیقه بانک باشند; اما این رهن برای وام املاک نیست و مشکلات دیگری در جریان است. برای مثال ممکن است که ملک به عنوان یک وثیقه برای وام سنگین دیگری در رهن بانک باشد و اقساط زیاد و طویل المدتی برای آن وضع شده باشد.
پس از خرید هر ملکی با عنوان دارای وام خودداری کنید. اگر نمی توانید مفهوم مبایعه نامههای بانکی را بفهمید از یک مشاور حقوقی آگاه کمک بخواهید. هزینه یک ساعت مشاوره خیلی کمتر از سالها دوندگی در پلههای دادگاه است.
جمع بندی
یکی از موارد مهم در خرید و فروش املاک و مستغلات، نحوه پرداخت پول در معاملات املاک میباشد. ما به تمامی روشهای استفاده از چک بانکی، چک بین بانکی تضمین شده، انتقال مستقیم به حساب، کارت به کار کردن، استفاده از دستگاههای کارت خوان و در نهایت بهره گیری از وام کمک هزینه خرید املاک پرداختیم.
اما مطمئنا شما در زمان خرید و فروش ملک با شیوههایی روبرو میشوید که نسبت به آنها آگاهی نداشته باشید.
این را به یاد داشته باشید که شما چه به عنوان فروشنده و چه به عنوان خریدار حق اعمال کنترل بر جریان عقد قرارداد را دارید; و در صورتی که متوجه مشکلی میشوید میتوانید فرایند انتقال را متوقف کرده; درباره آن تحقیق کنید و بعد از حصول اطمینان روند را از سر بگیرید.
حتما به یاد داشته باشید:
قرارداد جایی است که باید همه چیز با جزئیات در آن نوشته شود. هیچگاه از وارد کردن جزئیات پرداخت نترسید و خجالت نکشید. یک خط و یا کلمه اضافه تر میتواند شما را در صورت مشکل نجات دهد.
اگر خودتان نسبت به این موضوعات آگاه نیستید، حتما یک وکیل آگاه را به خدمت بگیرید; قطعا استفاده از خدمات وکالت در زمان خرید و فروش بسیار ارزان تر از زمان دعوای حقوقی است.
در آخر به این نکته اشاره میکنیم که تمام کلاهبرداریها و مشکلات، حاصل اطمینان بیش از حد است. تمام کسانی که در دادگاهها حضور دارند زمانی همدیگر را میشناختند. پس نه به اعتماد و نه به آشنا بودن اطمینان نکنید بلکه روشهای درست قانونی را طی کنید و دوستی خودتان را فدای مسائل حقوقی جزئی نکنید.