حق شُفعه یکی از مسائل مهم حقوقی است که امروزه خیلی از افراد با آن سر و کار دارند. بنابراین برای خیلی از افراد سؤال است که حق شفعه چیست و چه پیامدهایی از لحاظ قانونی دارد؟ شفعه یکی از احکام مالی مهم است و شرایط خاص و منحصر به فردی دارد. به همین دلیل آشنایی با تعریف و شرایط و ضوابط آن برای جلوگیری از ایجاد مسائل مختلف ضروری است.
در این مقاله ما بعد از تعریف حق شفعه و شرایط و ارکان آن، انواع این حق را معرفی میکنیم. در ادامه نیز به مسائل و سؤالات جزئیتر در باب این حق خواهیم پرداخت.
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: همه چیز دربارۀ حق شفعه و آثار و شرایط آن
حق شفعه چیست؟
شفعه در معنای لغوی نوعی از مالکیت است. به بیان ساده، حق شفعه زمانی ایجاد میشود که دو یا چند نفر بخواهند ملکی را که شریک بودهاند بفروشند. درواقع شفعه به معنای تملک سهم فروخته شدۀ یکی از شرکا توسط شریک دیگر است. هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر باشد و یکی از دو شریک بخواهد سهم خود را به فرد دیگری بفروشد، شریک دیگر این حق را دارد که قیمت تعیین شده توسط مشتری جدید را به شریکش بدهد و مالک سهمی که فروخته شده بشود.
ماده 808 قانون مدنی این حق را اینگونه تعریف میکند:
«هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.»
حق شفعه چه ویژگیهایی دارد؟
این حق دو ویژگی مهم و شاخص دارد:
1. مالی است.
شفعه این حق را برای شفیع ایجاد میکند که مالی را که فروخته شده تملک کند. یکی از دلایل مالی بودن حق شفعه قابل اسقاط بودن آن است.
2. عینی است.
حقوق به دو دستۀ عینی و دینی تقسیم میشود که این حق جزو حقوق عینی است. یعنی برای اعمال حق نیازی نیست که شفیع علیه خریدار اقامه دعوا کند.
حق شفعه در چه شرایطی ایجاد میشود؟
1. وجود مال غیر منقول و مشاع
این حق در رابطه با اموال غیر منقول ذاتی ایجاد میشود و مختص املاک است. برای ایجاد این حق باید شراکت در یک زمین وجود داشته باشد. اشاعه ممکن است هم در یک زمین خالی باشد هم در زمینی که در آن درخت و بنا وجود دارد. اگر دو نفر فقط در ساختمان و درخت شریک باشند، نه زمین آن، حق شفعه ایجاد نمیشود.
2. مشترک بودن مال غیر منقول ذاتی بین دو شخص
شفعه زمانی ایجاد میشود که مال غیر منقول دو شریک داشته باشد نه بیشتر از آن. ملاک در محدود بودن مال مشاع بین دو شریک هم زمان ایجاد شفعه است نه زمان اجرای آن. فرض کنید دو شخص الف و ب در زمینی شریک هستند. شخص الف سهم خود را به شخص ج میفروشد. در صورتی که قبل از اخذ به شفعه شخص ب بمیرد و دو نفر ورثه داشته باشد، شفعه ساقط نمیشود. زیرا در زمان ایجاد حق، زمین دو شریک داشته است. بنابراین با اینکه در زمان اجرای اخذ به شفعه، سه نفر شریک هستند، وراث شریک متوفی هم میتواندد اخذ به شفعه کنند. چون ملاک محدود بودن تعداد شرکا به دو نفر در زمان ایجاد شفعه است.
3. قابل تقسیم بودن مال غیر منقول مشاعی
ملک مورد شفعه باید قابل افراز باشد. ملکی که جریان ثبتی آن تمام شده، مرجع تشخیص قابل افراز بودن یا نبودن اداره ثبت محل ملک است. بنابراین اگر دادگاه ملک را غیر قابل افراز تشخیص داد، حق شفعه ایجاد نمیشود.
4. انتقال سهم یکی از دو شریک به قصد بیع، به شخص ثالث
تنها در صورتی که یکی از شرکا سهمش را بفروشد، حقشفعه برای شریک دیگر ایجاد میشود. بنابراین اگر یکی از شرکا سهم خود را با معاملهای بهجز بیع به دیگری منتقل کند، شفعه ایجاد نمیشود. این قانون مشمول زمانی که شریک سهم خود را معاوضه کند، قرضش را بپردازد یا مهر همسرش کند نیز میشود.
حق شفعه از احکام اختصاصی بیع به شمار میآید. برای ایجاد این حق، سهم باید مشاع باشد. یعنی شریک باید فروشنده باشد نه خریدار.
5. دو نفر بودن تعداد شرکا
این حق در اموال غیر منقولی ایجاد میشود که فقط دو نفر شریک یک مال باشند نه بیشتر. پس اگر بیش از دو نفر در یک مال غیر منقول شریک باشند و یکی از شرکا سهمش را به نفر سومی بفروشد، برای شرکای دیگر حقشفعه ایجاد نمیشود. همچنین اگر یکی از دو شریک سهمش را به چند نفر بفروشد، تأثیری در حق شریک دوم نمیگذارد. درواقع آنچه مهم است تعداد شرکاست که باید دو نفر باشند. مهم نیست که سهم هر یک از طرفین قرار است به چند نفر فروخته شود.
6. انتقال همۀ حصه توسط شریک
تنها زمانی برای یکی از شرکا شفعه ایجاد میشود که شریکش تمام سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد. بنابراین اگر شریکی تنها بخشی از سهمش را به کسی بفروشد، شفعه ایجاد نخواهد شد.
7. فوریت داشتن شفعه
حق شفعه فوریت دارد. یعنی بهمحض اینکه فردی از انتقال سهم شریکش مطلع شود، باید برای اجرای حقش اقدام کند. در این میان ممکن است شریکی از انتقال سهم شریکش مطلع نشود. باید دانست که حق شفعه با گذشت زمان از بین نمیرود. او به محض مطلع شدن از فروش، میتواند اقدام به خرید سهم فروخته شده بکند.
8. توانایی شفیع برای پرداخت ثمن
برای جلوگیری از ضایع شدن حق خریدار، شریک باید ثمن پرداخت شدهاش را به او برگرداند. بنابراین نمیتوان صرفاً بدون پرداخت ثمن و با ادعای اعسار، سهم را از خریدار پس بگیرد.
نکات و قوانین مربوط به اجرای حق شفعه
- براساس قانون، حق شفعه فوری است. این فوری بودن بسته به عرف و عادات مردم دارد و میتواند متفاوت باشد. این تاریخ درواقع از زمان مطلع شدن شفیع از انعقاد قرارداد بیع آغاز میشود. اصل همیشه بر بیاطلاع بودن شفیع از معامله است. بنابراین همیشه خریدار باید مسئولیت مطلع کردن او را به عهده بگیرد.
- این عادلانه نیست که شفیع بخشی از ملک را اخذ به شفعه کند و بخشی را (مثلاً به دلیل نامرغوب بودن ملک) نه. شفیع یا باید تمام سهم شریکش را تملک کند یا از تمام آن صرف نظر کند. او نمیتواند حق خود را فقط بر روی قسمتی از مال اعمال کند. به همین دلیل هم در قانون آمده است که:
«حق شفعه را نمیتوان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.»
- اجرای حق شفعه بسته به تأمین ثمن توسط شفیع است. این ثمن باید در صندوق دادگستری یا صندوق سپرده ثبت شود و خریدار را از جبران ثمن پرداختیاش مطمئن کند. بعد از این مرحله است که شفیع میتواند اخذ به شفعه کند. همچنین اهمال در پرداخت پول خریدار میتواند مدرکی برای اسقاط حق شفیع محسوب شود.
نتایج و آثار اجرای حق شفعه چیست؟
- سهم فروخته شده در ازای پرداخا ثمن، به تملیک شفیع در میآید. همچنین همۀ معاملههایی که خریدار بعد از خریدن ملک انجام داده بود باطل میشود.
- گاهی ممکن است بهجز اسقاط حق توسط شفیع، شفعه به صورت غیرارادی و قهری زایل شود. این مورد معمولاً در صورت از بین رفتن مال (تلف شدن مال) پیش میآید.
- دعوای اخذ شفعه باید در دادگاه محل وقوع ملک، به طرفیت خریدار مطرح شود. زیرا در رابطه با تملیک مال غیر منقول بوده است.
حق شفعه در مورد مال وقف چگونه اجرا میشود؟
در پاسخ به این سؤال باید به مادۀ 811 قانون مدنی اشاره کرد:
«اگر حصۀ یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد. برای مثال، سه دانگ از شش دانگ زمینی وقف شده و سه دانگ دیگر آن طلق و آزاد میباشد که از آن شخص الف است. در صورتی که الف سه دانگ خود را بفروشد، متولی موقوفه و موقوف علیهم حق شفعه ندارند. اما اگر موقوفه فروخته شود، الف می تواند اخذ به شفعه نماید.»
حق شفعه در بیع فاسد چگونه است؟
بیع فاسد معمولاً اثری در نحوۀ تملک فرد ندارد. یعنی زمانی که عقد بیع به هر دلیلی باطل شد، مالکیت مبیع به مشتری منتقل نمیشود. دلایلی مثل مجنون بودن یکی از طرفین معامله یا معین نبودن مورد معامله میتواند عقد بیع را باطل کند. چون در بیع فاسد تملیکی ایجاد و ضرری بابت تحمل شریک ناخوانده به یکی از شرکا وارد نمیشود، حق شفعه نیز ایجاد نخواهد شد.
ماده 813 قانون مدنی در این باره میگوید:
«در بیع فاسد حق شفعه نیست. برای مثال شش دانگ زمینی بین الف و ب به صورت مشاع میباشد. ب مجنون است. وی راساً به موجب مبایعه نامهای حصه خود را میفروشد. چون این بیع باطل میباشد و در عمل، انتقال حق مالکیت به خریدار صورت نمیگیرد، حق شفعه نیز ایجاد نمیشود.»
اقاله و فسخ چه تأثیری روی حق شفعه دارد؟
ممکن است بعد از فروش سهم و قبل از اخذ به شفعه، شریک و خریدار بیع را اقاله کنند. (اقاله به توافق دو طرف قرارداد بر فسخ و ابطال قرارداد گفته میشود.) باید دانست که اقاله، حق شفعه را ساقط نمیکند. زیرا اقاله ناظر به آینده است و تأثیری روی شفعه که قبل از آن و همزمان با بیع ایجاد شده، نمیگذارد. مؤثر نشدن اقاله هم به معنای قابل استناد نبودن آن در برابر شفیع است. زیرا در رابطه بایع و مشتری اقاله نافذ است، اما در ارتباط با شفیع، قابل استناد نیست. در چنین شرایطی شفیع میتواند با پرداخت ثمن قراردادی، مبیع را از خریدار نملک کند.
نکاتی دربارۀ اسقاط حق شفعه
همان طور که گفته شد، حق شفعه حقی مالی و عینی است. بنابراین مثل سایر حقوق مالی قابل اسقاط است. بر همین اساس شفیع میتواند بعد از ایجاد شفعه از اجرای حق خود منصرف شود.
در مادۀ 822 قانون مدنی آمده است:
«حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هرچیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود.»
بنابراین تردیدی در امکان اسقاط حق شفعه بعد از ایجاد آن وجود ندارد. اما دربارۀ اسقاط حق شفعه قبل از بیع بین علمای حقوق اختلاف نظر وجود دارد. با استناد به نظر اقوی، در چنین شرایطی اسقاط حق شفعه جایز است.
حق شفعه در ارث چگونه است؟
چون شفعه جزو حقوق مالی است، در صورت فوت شفیع قبل از اخذ به شفعه، به ارث خواهد رسید.
در ماده 823 قانون مدنی چنین آمده است:
«حق شفعه بعد از فوت شفيع به وارث یا وراث او منتقل میشود.»
اگر حق شفعه با فوت شفیع به ورثه برسد و بعضی از وراث حق شفعه خود را ساقط کنند، وراث دیگر نمیتوانند فقط نسبت به سهم خودشان اخذ به شفعه کنند. وراث یا باید همگی از شفعه صرف نظر کنند، یا همگی حصۀ فروخته شده را تملک کنند.
حق شفعه در مزایده چگونه است؟
اگر در هنگام مزایده نوع معامله بیع باشد، شفیع میتواند از حق شفعه در مورد بیعی که از طریق مزایده صورت گرفته اخذ به شفعه کند. این در صورتی است که همۀ شرایط قانونی اخذ به شفعه مثل دو شریک بودن، رعایت شده باشد.
ضمان عيب و تلف مبیع در اخذ به شفعه
در این باره مادۀ 818 قانون مدنی صراحتاً اعلام میکند:
«مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه، در ید او حادث شده باشد ضامن نیست. همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه، در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.»
بنابراین درخصوص ضمان مشتری نسبت به تلف و نقص مبیع، چند حالت ایجاد میشود:
- تلف یا نقص مبیع قبل از أخذ به شفعه باشد. در این صورت، هیچ مسئولیتی بر عهدۀ خریدار نخواهد بود، حتی اگر از آن استفاده متعارف کرده باشد. چون ید وی مالکانه محسوب میشود و هر کسی میتواند در مايملک خود هر تصرفی انجام دهد.
- در صورتی که عقد بیع قابل تجزیه باشد و یکی از اجزای مبیع تلف شود، اعمال حق شفعه نسبت به قسمت باقیمانده. نافذ است. مثلاً اعیانی موجود در زمین فروخته شده، دارای ثمن مستقلی باشد و خریدار اعیانی موجود در بیع، مانند ساختمان و بنا را از بین ببرد. شفیع میتواند قیمت زمین را بپردازد و اخذ به شفعه را اعمال کند. بنابراین مجبور نیست قیمت اعیانی تلف شده را بپردازد.
سخن پایانی
توجه داشته باشید که پیگیری مسائل مربوط به حق شفعه گاهی اوقات بسیار پیچیده و دشوار میشود. در چنین مواقعی برای احقاق حق خودتان ضروری است که از یک وکیل متخصص مشورت بگیرید.